Объектом договора найма жилого помещения может быть

30. Договор найма

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предметом договора найма независимо от его вида может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения.

Регулирование отношений передачи таких помещений в возмездное срочное пользование осуществляется посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее законодательство не допускает заключения договора найма жилого помещения в отношении комнат и частей комнат, которые не являются изолированными.

Предметами договора найма жилого помещения могут быть:

2) квартиры в многоквартирных жилых домах;

3) изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

В многоквартирных домах объектами найма могут являться не только непосредственно квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:

1) несущие конструкции дома;

2) оборудование дома за пределами или внутри одной квартиры, обслуживающее более одной квартиры (электрические провода, канализация, трубы отопления и т. д.).

Глава 35 ГК РФ прежде всего регулирует отношения, возникающие из договоров коммерческого найма. Однако ряд положений этой главы можно в равной мере отнести и к договорам социального найма жилого помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает простую письменную форму договора. Несоблюдение ее лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но оставляет за сторонами право подтверждать наличие сделки при помощи письменных и иных доказательств.

Любой договор найма должен сохраняться вне зависимости от смены собственника жилого помещения. Это же относится и к смене лица, имеющего жилое помещение на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При отчуждении жилого помещения, обремененного договором найма, приобретатель помещения становится наймодателем на условиях уже заключенного договора найма.

Предмет договора найма жилого помещения

Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п.1 ст.673 ГК РФ). Таким образом, в наем могут сдаваться изолированные жилые помещения, состоящие из квартиры либо одной или нескольких комнат. В то же время не могут быть самостоятельным объектом договора найма жилья часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).

Предоставляемое гражданам по договору найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.

Жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать это помещение по прямому назначению — для проживания граждан.

Пользование жилыми помещениями в многоквартирных домах имеет свои особенности. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (лифтами, мусоропроводом и др.) (ст.290 ГК РФ).

Предмет договоров найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет — жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Это интересно:  Агентские договора бухгалтерский учет пошаговая инструкция

Прежде всего, разберемся в вопросе о том, что считать жилым помещением.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

  • 1) жилой дом, часть жилого дома;
  • 2) квартира, часть квартиры;
  • 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений между ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении жилых помещений, состоящих в следующих видах фондов: государственный и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в основном жилыми помещениями социального назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен или передать по завещанию. Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

Несколько иная картина складывается в отношении частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правового характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные сделки (договоры), предметом которых выступают какие-либо права в отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к договору социального найма можно и нужно применять только положения ЖК РФ, а к договору коммерческого найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.

Переходя к рассуждениям о конкретных сделках, замечу, что вне зависимости от того, по какой сделке или иному основанию лицо приобрело право на жилое помещение (стало его собственников или нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевому назначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для проживания в нем граждан. Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан.

Это интересно:  Нарушение сроков по договору оказания услуг

Договор найма жилого помещения. Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания

Читайте также:

  1. C) договор комиссии
  2. I. Новация трудового договора. Переводы на другую работу: понятие и виды
  3. I. Основания прекращения трудового договора
  4. II. Изменение трудового договора вследствие смены собственника имущества организации, изменения ее подведомственности или реорганизации
  5. II. Прекращение трудового договора по инициативе работника
  6. II. Характер нового обязательственного права и договора
  7. III. Условия договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, и порядок его заключения
  8. IV. Обязательство и договоры
  9. IV. Прекращение трудового договора по инициативе третьих лиц
  10. S: Договор является ничтожным,
  11. S: Договор является ничтожным,
  12. V. Иные обстоятельства, влекущие прекращение трудового договора

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

К субъектам жилищных правоотношений относятся граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица независимо от форм собственности, государственные органы. Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора (как правило, договора аренды). Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин.

Договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во,владение и пользование за плату. При этом письменная форма договора найма жилого помещения является обязательным требованием законодательства.

Предмет договора найма определяется жилым помещением (помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан), которое отвечает санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для граждан в соответствующем населенном пункте. Предметом договора в домах государственного жилищного фонда, как правило, является отдельная квартира. Предметом договора в домах частного жилищного Фонда может быть жилая комната и даже часть комнаты. Не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов.

Жилищный кодекс различает несколько видов договора найма:

♦ договор социального найма жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в специальном доме;

♦ договор найма жилого помещения в общежитиях;

♦ договор найма служебного жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в домах, находящихся в собственности граждан;

♦ договор найма жилых помещений в домах организаций граждан-застройщиков.

Наряду с нанимателем законодательство содержит понятие членов семьи нанимателя (членов семьи собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков), которые пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К таковым относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети и родители, другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство, и иные граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем, ведущие с ним общее хозяйство (могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя).

Эта категория играет важную роль, так как совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.

Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собственника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовершеннолетних детей.

Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Бе-ларусь и заключенным между ними письменным соглаше- нием о порядке пользования жилым помещением.

♦ соблюдать установленные законодательством правила пользования жилыми помещениями (правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические правила, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием);

♦ производить за счет собственных средств самостоятельно или силами ЖЭО либо других организаций ремонт занимаемого жилого помещения (штукатурка, побелка, покраска и оклейка обоями стен и т.д.), ремонт и замену изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного оборудования и подводку к нему: санитарно-технического, газового, электрического и иного оборудования. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, они производятся за счет наймодателя или ЖЭО;

♦ возмещать ущерб, нанесенный по своей вине вспомогательным помещениям жилого дома, жилым и подсобным помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности;

Это интересно:  Изменение и расторжение договора поставки

♦ вносить плату за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца в размерах и на условиях, установленных законодательством Республики Беларусь.

Согласно требованиям законодательства плата за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчисления на капитальный ремонт жилья осуществляются в соответствии с заключенными с местными исполнительными или распорядительными органами, предприятиями, учреждениями, организациями договорами найма или договорами на техническое обслуживание, заключенными с ЖЭО;

♦ не совершать действий, приводящих к порче жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Следует особо отметить, что законодательством регулируется и порядок пользования телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами; так, например, с 23 до 7 часов должна соблюдаться тишина.

Наймодатель (юридические лица независимо от форм собственности и жилищно-эксплуатирующая организация) обязан:

♦ содержать жилой дом в соответствии с правилами и нормами содержания жилых домов в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденными Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь;

♦ производить систематически осмотр жилого дома и жилых помещений, объектов благоустройства придомовой территории;

♦ проверять во вспомогательных помещениях техни-

ческое состояние инженерного оборудования, про-

изводить его профилактическое обслуживание обеспечивать бесперебойную работу, в том числе внутриквартирного: электроплит (частично — обеспечение электробезопасности), печного и централь- ного отопления при условии эксплуатации их в соответствии с проектным решением;

♦ проводить своевременно подготовку жилого дома и инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

♦ обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние кабин лифтов, подъездов, других вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории;

♦ производить своевременно капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома. Внутриквартирный ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя или ЖЭО в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей общих конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома либо с производством капитального ремонта;

♦возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный ущерб.

Изменение условий договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом Республики Беларусь не установлено иное.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора либо по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Правило о предупреждении не применяется, если речь идет о выселении из домов, грозящих обвалом, и выселении без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица выселяются по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке, если они:

♦ систематически разрушают или портят жилое помещение;

♦ используют его не по назначению;

♦ систематически нарушают правила пользования жилым помещением, делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме.

Однако выселение по указанным основаниям может иметь место только в тех случаях, если меры предупреждения и общественного воздействия к ним оказались безрезультатными.

Согласно Жилищному кодексу выселению подлежат и граждане, которые уклоняются без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Статья написана по материалам сайтов: www.freshdoc.ru, studwood.ru, studopedia.su.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий