Федеральный стандарт оценки 3
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Содержание
- II. Требования к составлению отчета об оценке
- III. Требования к содержанию отчета об оценке
- IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
- V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов
- Все о федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО
- ФСО 7: оценка недвижимости в России
- Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания
- Цели и результаты оценки и виды стоимости
- Анализ и методы подхода в оценке недвижимости в ФСО 7
- Требования к отчёту по оценке объектов (ФСО 3)
- Федеральный стандарт оценки 3
- Новости
II. Требования к составлению отчета об оценке
4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.
III. Требования к содержанию отчета об оценке
8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
— общая информация, идентифицирующая объект оценки;
— результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
— итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
— о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
— о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
— об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
— об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
— информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
— количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
— количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
— информация о текущем использовании объекта оценки;
— другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов
13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Все о федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО
Начиная с 25 сентября 2014 г., оценка недвижимости в России, на основании приказа N 611 Минэкономразвития РФ, осуществляется по федеральному стандарту оценки недвижимости ФСО N 7. Разберёмся с основными положениями и разделами данного стандарта, а также с последними изменениями, происшедшими в 2018 г.
В 2018 году в оценке недвижимости применяются правила, установленные в 2014 — 2015 гг, то есть нового стандарта пока не выпущено. ФСО 7 основан на федеральных стандартах, изданных в 2007 — 2015 гг:
- ФСО 1, который рассматривает положения об оценке недвижимости, требования и применяемые подходы;
- ФСО 2 — цели и основные виды стоимости;
- ФСО 3 — правила составления отчёта об оценке.
Чем ФСО 7 отличается от старых стандартов
ФСО 7 включает в себя ряд старых правил и объединяет воедино раздельные прежде документы. Помимо того, новая ФСО развивает некоторые пункты прежних стандартов, вводит дополнительные положения и разделы:
- Введено положение о том, что стандарт не распространяется на воздушные, морские суда, прошедшие госрегистрацию, космические объекты, недра, а также на расчёт кадастровой стоимости.
- Дополнены п. 3 «Объекты оценки» и п. 17 «Задание на оценку» в ФСО 1 (в новой редакции ФСО 1 от 2015 п. 17 соответствует п. 21). В ФСО N 7 задание на оценку — это раздел 4, пп. 8, 9.
- Введены разделы 5 и 6 об анализах рынка и наиболее эффективном использовании недвижимости, которые развивают п. 18 ФСО 1.
- Дополнены п. 24 ФСО 1 и п. 8 ФСО 3 о согласовании результатов оценки.
К слову, ФСО 7 гораздо менее понятен и читабелен, чем предшествующие ему стандарты: нагромождение длинных неуклюжих фраз, тавтология и зашкаливающая тошнотность. Впрочем, это свойство многих законов. Что этому способствовало — соединение трёх документов в один или талант сочинителей, сказать трудно.
Рассмотрим теперь, что представляет собой оценка недвижимости в настоящее время.
Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания
Всегда ли прибегают к оценке объектов? Нет, во многих случаях участники сделки не нуждаются в оценке, так как знают рыночные цены. Но, например, если квартира становится залогом по ипотеке, объектом судебного разбирательства или спора между собственниками при разделе имущества, то оценка недвижимости может стать необходимой в законодательном порядке.
 данного объекта.</li>
<li>Максимально эффективное использованием объекта — это такое его применение, при котором у него самая высокая цена.</li>
</ul>
<p>Экспертиза отчёта включает анализ:</p>
<ul>
<li>его соответствия законодательству РФ;</li>
<li>полноты и достоверности используемой информации;</li>
<li>приведённых оценщиком обоснований;</li>
<li>выбора метода оценки.</li>
</ul>
<blockquote>
<p>Период экспозиции объекта недвижимости — это время, прошедшее с даты публичной оферты объекта оценки (то есть с того момента, как он выставлен на рынке) до заключения сделки с ним.</p>
</blockquote>
<h3>Объекты оценки</h3>
<p>Объектами оценки, по ФСО 1, являются все объекты прав, которые могут участвовать в гражданском обороте. ФСО 7 раскрывает подробней этот пункт, перечисляя данные объекты:</p>
<ul>
<li>застроенные или незастроенные земельные участки, либо их части;</li>
<li>ОКС (объекты капстроительства) или их части;</li>
<li>жилые и нежилые помещения;</li>
<li>доли объектов долевой собственности.</li>
</ul>
<h3>Требования к оценке</h3>
<ul>
<li>Осмотр объекта гражданских прав должен быть проведен как можно ближе к назначенной дате оценке. Если он не состоялся, объясняются причины этому.</li>
<li>Если оценивается одновременно и ЗУ, и находящиеся на нем ОКС, при отсутствии правовых документов на землю, собственник капитальных объектов должен определиться относительно своих прав на земельный участок, в соответствии с законами российской федерации и существующей практики на рынке. То есть он обязан выкупить или арендовать ЗУ.</li>
<li>При отсутствии документов, подтверждающих наличие обременения, права собственности третьих лиц (например, право на сервитут, завещательный отказ), экологической загрязненности, оценка объекта производится так, будто бы всего перечисленного по умолчанию нет.</li>
</ul>
<p style=)
ФСО 2 определяет цель оценки — определение итоговой стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости обязательно указывается в задании к оценке.
Итоговая стоимость может быть использована:
- в сделках с объектом;
- страховании недвижимости;
- при выдаче кредита;
- в финансовых отчетах;
- при приватизации;
- для решения судебных споров
Всего выделяется четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, кадастровая.
Внимание: Федеральный стандарт оценки недвижимости ФСО 7 исключил кадастровую стоимость из видов стоимости, подлежащей оценке по указанным в ФСО правилам.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость — это та возможная цена объекта, по которой он может быть передан в собственность другому лицу (отчуждён) на открытом конкурирующем рынке.
Цена устраивает обе стороны, при этом она может быть максимально выгодной для продавца и минимальной для покупателя. Ни одна из сторон не применяет давление друг на друга, то есть объект не отчуждается в судебном порядке. Сделка осуществляется спокойно, неспешно, безо всякого экстрима. Срок экспозиции объекта с момента публичной оферты до его продажи достаточно большой.
 применяется:</p>
<ul>
<li>при изъятии имущества в пользу государства;</li>
<li>расчёте стоимости ипотечного залога;</li>
<li>оценке цены имущества при банкротстве;</li>
<li>при определении доли в уставном капитале (если она не в денежном эквиваленте);</li>
<li>налогообложении.</li>
</ul>
<h3>Инвестиционная стоимость</h3>
<blockquote>
<p>Инвестиционная стоимость (ИС) — это цена объекта, который может быть приобретён лицом или группой лиц с целью вложения средств и получения прибыли (то есть инвестиции).</p>
</blockquote>
<p>Возможность продажи объекта на открытом рынке по инвестиционной цене не всегда учитывается при определении ИСК.</p>
<h3>Ликвидационная и кадастровая стоимость</h3>
<blockquote>
<p>Ликвидационная стоимость — эта цена, по которой продавец срочно вынужден продавать объект под влиянием обстоятельств на невыгодных для себя условиях (цена обычно не соответствует рыночной). Срок экспозиции объекта при этом меньше обычного.</p>
</blockquote>
<p>Кадастровая стоимость регулируется отдельным законодательством и используется для налогообложения недвижимости</p>
<h2><span id=)
Перед определением стоимости объекта, необходимо вначале проанализировать сам рынок в том регионе, где объект находится в пределах своего сегмента.
, затем делается анализ:</p>
<ul>
<li>политической и экономической ситуации, тенденций развития регионального рынка;</li>
<li>данных о ценах аналогичных объектов недвижимости: если рынок развит недостаточно, и трудно собрать необходимые данные, то возможно исследование рынка соседней территории;</li>
<li>интервальных значений предлагаемых цен аналогичных объектов и цен в сделках при прямом и альтернативном использовании;</li>
<li>факторов, влияющих на ценообразование, предложение и спрос (уровня доходности, периода окупаемости, объёма продаж, мотивациях участников сделки, ликвидности объекта, колебаний рыночных цен и пр.).</li>
</ul>
<h3>Анализ максимально эффективного использования</h3>
<blockquote>
<p>Максимально эффективное использование (МЭИ) — это то, при котором объект используется наиболее продуктивно (в законодательных рамках), имеет самую большую цену, а финансовые затраты оправдываются.</p>
</blockquote>
<ul>
<li>МЭИ может соответствовать фактическому использованию, но может потребовать других мер: например, ремонта или переоборудования ОКС.</li>
<li>Анализ МЭИ путём сопоставления с использованием подобных объектов позволяет определить максимально прибыльное применение объекта.</li>
<li>Анализ МЭИ проводится на основе планировочных, конструктивных решений и, если необходимо, вычислений. При оценке МЭИ земельного участка, учитываются и находящиеся на нем объекты капстроительства.</li>
<li>Анализ МЭИ каких-то определённых частей объектов (например, встроенных помещений) ведётся с учётом фактического применения других частей.</li>
<li>Реконструкция одной части объекта проводится таким образом, чтобы весь объект в целом мог принести максимальную пользу.</li>
<li>МЭИ одного отдельного объекта может отличаться от его МЭИ, когда он находится в едином комплексе объектов.</li>
</ul>
<blockquote>
<p>Рыночная кадастровая стоимость земельного участка оценивается не по его максимально эффективному, а по фактическому применению. При этом при оценке земельного участка игнорируются находящиеся на нем объекты: он считается как бы незастроенным.</p>
</blockquote>
<p>Анализ МЭИ от сдачи объекта недвижимости в аренду ведётся в зависимости от условий арендного договора.</p>
<div style=)
Методы подхода к оценке объекта
В федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО 7 существенно расширено описание методов подхода. При оценке недвижимости используются следующие методы: сравнительный, доходный, затратный, самостоятельный (выбранный оценщиком).
 за один квадратный метр.</li>
<li>Используется количественные и качественные методы оценки и их сочетания. В них входят:
<ul>
<li>сравнительный анализ, оценки других экспертов;</li>
<li>количественные корректировки при сравнении оценочного объекта с аналоговыми;</li>
<li>регрессионный анализ, при котором для определения искомой цены строится ценообразующая модель в реалиях данного рынка.</li>
</ul>
</li>
<li>Сравнение с другими объектами проводится на основе изучения документальной и финансовой стороны сделок и анализе объектов:
<ul>
<li>договоры между участниками сделок;</li>
<li>ограничение имущественных прав;</li>
<li>условия банковского кредитования;</li>
<li>нетипичные условия сделок;</li>
<li>рыночные условия;</li>
<li>вид и местоположение объекта;</li>
<li>его физические и экономические характеристики</li>
</ul>
</li>
</ul>
<h4>Метод доходного подхода</h4>
<blockquote>
<p>Доходный подход применяется в оценке недвижимости по стандарту фсо 7, приносящей или способной приносить доход. Есть три типа доходного подхода — прямой капитализационный, дисконтный и капитализационный (расчетный).</p>
</blockquote>
<ul>
<li>При первом типе используется способ прямой капитализации, когда объект не требует дополнительных вложений, а его МЭИ равно фактическому использованию. Оценочная стоимость объекта рассчитывается путём деления годового дохода на условную ставку капитализации, определяемую из соотношения доходности и цены аналогичных объектов на рынке.</li>
<li>Доходный дисконтный метод применяется при денежных инвестициях в объекты с произвольной (то есть способной меняться) потенциальной доходностью. Говоря проще, чтобы получать некий произвольный доход с объекта нужно вначале инвестировать в него. Стоимость объекта определяется отношением годового дохода к дисконтной ставке, равной доходу с инвестиций в подобные объекты.</li>
<li>3-й метод расчетной капитализации используется при инвестициях в объекты, которые будут приносить ожидаемую прибыль, равную ставке капитализации. Она определяется при помощи ценовой модели, основанной на возврате капитала, анализе изменений цены и доходности в будущем, условиях кредитования.</li>
</ul>
<h4>Затратный метод оценки</h4>
<p>Этот метод используется:</p>
<ul>
<li>для оценки земельных участков, которые застроены объектами капстроительства (ОКС) и самих ОКС, но не их отдельных частей;</li>
<li>для оценки ЗУ, использовать которые можно будет с максимальной эффективностью, если на них не будет ОКС (при этом можно рассчитать степень физического и морального износа находящихся на земельном участке объектов);</li>
<li>при слабой активности рынка и недостаточном количестве данных, которые используются в расчётах сравнительных и доходных методов;</li>
<li>при оценке объектов, определить рыночную стоимость которых невозможно (насосные станции, гидротехнические сооружения, линейные объекты )</li>
</ul>
<p>В оценочную стоимость недвижимости по затратному методу входят:</p>
<ul>
<li>стоимость незастроенного ЗУ;</li>
<li>затраты на строительство, реконструкцию или замену ОКС;</li>
<li>прибыль (определяется путём рыночного анализа и экспертных оценок);</li>
<li>степень физического и морального износа объектов (рассчитывается как утрата части стоимости).</li>
</ul>
<p>Затраты на строительство объектов определяются на основании данных о затратах на аналогичные ОКС, смет о расходах, сведений о рыночной цене стройматериалов и пр.</p>
<p style=)
 и стоимости ОКС.</p>
</blockquote>
<h4>Собственная методология</h4>
<p>Оценщик может использовать и свой собственный метод при оценке объекта, если он будет обоснован, достаточен, и его возможно будет проверить. При этом описания метода и его алгоритм должен быть представлен в отчёте доступным для понимания языком.</p>
<p>Подробнее о методах подхода — в федеральном стандарте оценки недвижимости ФСО 7, раздел 6.</p>
<h3>Согласование результатов оценочной экспертизы</h3>
<p>Как проводится согласование, описано в ФСО 1, ФСО 7 и ФСО 3.</p>
<p style=)
ФСО 7 об оценке недвижимости не содержит требований, предъявляемых к составлению отчёта — они перечислены в ФСО N3.
Требования по составлению
- Отчёт должен содержать только существенную и обоснованную (подтверждённую) информацию.
- Содержание не должно быть неоднозначным и создавать неверное представление у пользователя об оценке объекта.
- Приведённые в отчёте материалы и описания должны быть достаточны для осуществления проверки расчёта цены и получения такого же результата.
- Отчёт не должен содержать информацию, не используемую для определения стоимости, если она не требуется по ФСО.
Требования к содержанию
Отчёт должен содержать разделы:
- Факты и выводы:
- информация об оценочном объекте;
- результаты определения стоимости по различным методам;
- итоговая оценка стоимости.
- Задание на оценку, в соответствии с требованием ФСО N7 федерального стандарта оценки недвижимости.
- Сведения о заказчике (юридическом или физическом лице).
- Сведения об оценщике (работающем в организации по договору или занимающемся частной практикой), а также обо всех организациях и экспертах, принявших участие в оценке.
- Все допущения и ограничения.
- Используемые стандарты.
- Подробное описание объекта:
- количественные и качественные его характеристики;
- информация об использовании объекта в настоящее время;
- прочие факторы и свойства, влияющие на его цену.
- Анализ рынка, на котором находится объект и внешних факторов, которые могут повлиять на стоимость.
- Описание методов подхода в оценке объекта.
- Согласование разных результатов расчета.
- Приложение (копии отчёта, характеристики объекта, копии правовых документов, заключений экспертов, документов техинвентаризации).
Требования к описанию
- В отчёте должны быть указаны все ссылки на первоисточники и авторство либо прикреплены копии материалов.
- Информация, полученная от заказчика, должна быть подписана доверенным лицом и заверена.
- Мнения экспертов должны быть проанализированы в соответствии с рыночными реалиями.
- В отчёте должны быть:
- описания определения стоимости, понятные для непрофессионального пользователя;
- обоснования выбора метода оценки;
- описания и пояснения к расчётам.
- Итоговое значение оценки может быть округлено.
ФСО 7 федеральный стандарт оценки недвижимости разработан по международным стандартам и является обязательным при оценке объектов недвижимости.
Федеральный стандарт оценки 3
ПАО Сбербанк России
Министерство экономического развития и торговли
Российской Федерации
(Минэкономразвития России)
П Р И К А З
20 июля 2007 года N 254
Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об
оценке (ФСО N 3)»
Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 20 августа 2007 года, регистрационный N 10009
В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст.3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 года N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст.3670; 2005, N 22, ст.2121; 2006, N 11, ст.1182; N 16, ст.1743, ст.1744; N 18, ст.2005; N 22, ст.2333; N 32, ст.3569, ст.3578; 2007, N 22, ст.2642),
Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».
УТВЕРЖДЕН
приказом
Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 года N 254
Федеральный стандарт оценки N 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
II. Требования к составлению отчета об оценке
4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.
III. Требования к содержанию отчета об оценке
8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
- о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
? другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов
13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Новости
- «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
- «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО №2)»; - «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
Текст новых ФСО №1-3 незначительно отличается от редакции, рекомендованной к утверждению Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России 20.04.2015 г.
Дата вступления в силу новых ФСО не определена. В указанных приказах отмечено, что они вступают в силу после отмены предыдущих версий ФСО соответствующими приказами Минэкономразвития России (информация о сроках выхода данных документов отсутствует).
Предлагаем ознакомиться с новой редакцией таблицы со сводными требованиями ФСО №1-3 к отчетам об оценке. Таблица будет полезна для самостоятельного контроля качества отчета об оценке перед его сдачей заказчику оценки или направлением на экспертизу в СРОО.
Прочие материалы по теме:
- информация о готовящихся изменениях в законодательстве об оценочной деятельности;
- методические материалы Партнерства.
Статья написана по материалам сайтов: moezhile.ru, ocenkamiass.ru, srosovet.ru.
»
Загрузка...