+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Красная линия градостроительный кодекс

Красные линии отграничивают от других земельных участков территории общего пользования, а также территории, занятые линейными объектами и (или) предназначенные для их размещения. Они устанавливаются в первую очередь в документации по планировке территории, а также могут быть утверждены в плане (проекте) красных линий. Рекомендуем вам проверить, имеются ли красные линии на земельном участке, при его предоставлении либо получении разрешения на строительство.

Что такое красные линии

Это линии, которые обозначают границы следующих территорий (п. 11 ст. 1 ГрК РФ):

  • общего пользования. К ним относятся такие территории, которыми могут беспрепятственно пользоваться любые лица, в том числе улицы, проезды, скверы, бульвары (п. 12 ст. 1 ГрК РФ);
  • занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения.

Красные линии обозначают не только существующие, но и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы таких территорий (п. 11 ст. 1 ГрК РФ).

Как устанавливаются красные линии и в чем их значение

Красные линии устанавливаются в первую очередь в проекте планировки территории. Они могут быть установлены также в плане (проекте) красных линий. Наличие красных линий повлияет, например, на предоставление земельного участка или получение разрешения на строительство.

Как устанавливаются красные линии

Красные линии устанавливаются:

1) в документации по планировке территории. К ней относятся (п. 2 ч. 3, ч. 4 ст. 41 ГрК РФ):

  • проект планировки территории. По общему правилу красные линии устанавливаются этим документом (ч. 3 ст. 42 ГрК РФ);
  • проект межевания территории. Красные линии могут быть установлены этим проектом, если его подготовка проводится без проекта планировки территории (п. 2 ч. 6 ст. 43 ГрК РФ).

Правила установления и отображения красных линий, которые обозначают границы территории, занятой линейными объектами и (или) предназначенной для их размещения, приведены в Порядке, утвержденном Приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 742/пр. Так, они устанавливаются (п. 1.2 названного Порядка):

— по границам земельных участков (их частей), которые предоставлены правообладателям линейных объектов (в том числе на условиях сервитута);

— если земельный участок, на котором находится такой объект, не образован — согласно нормам отвода земельных участков для размещения конкретных видов таких объектов;

— если линейный объект размещен без предоставления земельного участка (предоставления сервитута), то по границам участка или координатам его характерных точек, границ территории.

Для обозначения территории, которая предназначена для строительства (реконструкции) линейных объектов, красные линии устанавливаются по границам зон планируемого размещения такого объекта (п. 1.3 указанного Порядка);

Отметим, что названная Инструкция была принята в соответствии с ранее действовавшим Градостроительным кодексом РФ. При этом на сегодняшний день она все еще действует и применяется на практике.

В чем значение красных линий

В первую очередь они влияют на возможность:

  • предоставления земельного участка.

Такие линии учитываются при подготовке схемы расположения земельного участка, которая необходима для образования участков (п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ).

В предоставлении (предварительном согласовании предоставления) будет отказано, если границы земельного участка пересекают красные линии территорий общего пользования. Это связано с тем, что земельные участки общего пользования приватизации не подлежат (п. 12 ст. 85 ЗК РФ);

  • осуществления строительства.

Для выдачи организации разрешения на строительство проверяется соответствие проектной документации в том числе красным линиям. Это следует из п. 2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ. Кроме того, в проектах межевания территории отображаются как сами красные линии, так и линии отступа от них для определения мест размещения зданий, строений, сооружений (п. п. 2, 3 ч. 6 ст. 43 ГрК РФ). Следовательно, если при проектировании указанных объектов красные линии и отступы от них не учтены, разрешение на строительство не выдадут.

Учитывая приведенные риски, рекомендуем проверить, не пересекают ли границы интересующего вас земельного участка красные линии:

  • до обращения за его предоставлением;
  • до проектирования строительства или реконструкции объекта на принадлежащем вам (или арендуемом) участке.

Как узнать о существовании красных линий

Это удобнее сделать при помощи:

1) публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru), размещенной на сайте Росреестра. На ней отображаются в том числе и красные линии (пп. «г» п. 2 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.04.2016 N 322);

2) документации по планировке территории, включающей в себя проекты планировки территории и межевания территории. С ней можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования, при его наличии (ч. 16 ст. 45 ГрК РФ).

Что такое «красная линия» в строительстве?

Влияние расположения «красных линий» на права на земельный участок и возможности его застройки.

Комментирует директор юридической фирмы LAWYERS&PARTNERS,

В последние годы в обиход тех, кто оформляет права на земельный участок или рассматривает возможность застройки земельного участка плотно вошел термин «красные линии».

Что это.

В соответствии с пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В свою очередь, к территории общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары (пп. 12 ст. 1 ГрК РФ).

Красные линии входят в состав документов планировки территории (гл. 5 ГрК РФ), а также отображаются на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города. Кроме того, местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий (абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ).

Это интересно:  Оплата штрафа за безбилетный проезд

Красные линии определяются не только на основании норм ГрК РФ, но и на основании Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 N 18-30, которая действует в части, не противоречащей ГрК РФ. В силу п. 3.4 данной Инструкции красные линии обязательны для всех субъектов градостроительной деятельности, участвующих в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений. Кроме того, соблюдение красных линий обязательно при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города или другого поселения, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости.

Красные линии входят в состав документов по планировке территории, в том числе в состав правил землепользования и застройки в части определения территориальных зон, а также в состав генеральных планов, совмещенных с проектами планировки территории. При отсутствии правил землепользования и застройки или генерального плана красные линии утверждаются нормативным правовым актом муниципального образования. Следовательно, этот план должен быть опубликован.

Как «красные линии» влияют на судьбу земельного участка.

С учетом вышесказанного, объект недвижимости не должен выходить за пределы красных линий и соответственно не должен пересекать их. В противном случае он окажется на территории общего пользования, а в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Вследствие этого собственник здания, строения, сооружения не вправе будет приватизировать земельный участок, на котором расположено такое здание (строение или сооружение).

Практика показывает, что земельный участок можно попробовать получить в аренду, но не в собственность. Причем обжаловать такое решение органа местного самоуправления не имеет смысла в силу сложившейся судебной практики.

Необходимость учета расположения «красных линий» при строительстве.

Размещение объектов капитального строительства в границах красных линий не допускается. Контролируется это довольно просто, так как одним из документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, является схема планировочной организации земельного участка. На этой схеме всегда указываются границы и расположение красных линий относительно земельного участка, а также расположения проектируемого объекта.

Важный момент.

Возможность для корректировки расположения красных линий в принципе существует. Однако процедура это довольно дорогостоящая и ее результат целиком зависит от органов государственной или муниципальной власти.

Однако можно обратить внимание на следующее: документ об утверждении красных линий является нормативно-правовым актом и должен быть официально опубликован, включая картографические материалы. Однако, на практике имеют место случаи, когда происходит «частичная» публикация подобных нормативных правовых актов: публикуется только текст, а карты и чертежи либо не публикуются вовсе, либо публикуются спустя длительный промежуток времени и (или) не в полном объеме. И вот здесь уже есть возможность для обжалования. Так как судебная практика исходит из того, что опубликование плана красных линий без картографического материала или неполное опубликование такого материала является ненадлежащим опубликованием соответствующего нормативного правового акта, поскольку такое опубликование необоснованно ограничивает широкий круг лиц в возможности свободного ознакомления с местоположением красных линий.

Если Вы столкнулись с вопросом расположения красных линий, Вы можете записаться к нам на консультацию и мы подберем для Вашей ситуации наилучшее решение.

К вопросу о правовом статусе красных линий

В статье рассмотрена составная часть проекта планировки территории (разновидность градостроительной документации) — чертеж проекта планировки, на котором отображаются красные линии. Неправильное отображение красных линий может повлечь за собой нарушение прав и законных интересов правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, расположенных на них. Автором рассмотрена судебная практика по указанной проблеме. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Современное функционирование поселений, городских округов характеризуется их интенсивным развитием, что приводит к разрастанию территорий муниципальных образований. Данный процесс в отсутствие должной регламентации может привести к неблагоприятным последствиям — нарушению прав правообладателей земельных участков, прав публично-территориальных образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования), нарушению социального и психологического комфорта населения 1 , ущербу компонентам природной среды 2 и т.п.

Предотвращение таких последствий возможно за счет качественной планировочной организации территории, закрепления планировочной структуры, планировки территории. Данные действия осуществляются посредством подготовки проекта планировки территории муниципального образования, утверждаемого главой местной администрации муниципального образования. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ проект планировки территории включает в себя чертежи, на которых отображаются красные линии, неправильное отображение которых может повлечь за собой нарушение прав и законных интересов правообладателей земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных на них. Указанная проблема возникает в силу неправильного понимания правового статуса красных линий.

В целях обеспечения устойчивого развития территории при подготовке проектов планировки территории органы местного самоуправления, разработчики градостроительной документации нередко выступают с предложением об осуществлении градостроительных преобразований соответствующей территории (например, путем расширения дорог) и как следствие — изменении земельных участков. Это приводит к следующей ситуации: прохождение красных линий по территории уже сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на определенном вещном праве (собственность, аренда и т.п.). Создание подобной ситуации, на наш взгляд, недопустимо.

В соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Это интересно:  К отраслям криминалистической техники относится

В свою очередь, к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары) 3 .

Основываясь на приведенных выше нормах ГрК РФ, можно сделать вывод, что объект недвижимости не должен выходить за пределы красных линий и соответственно не должен пересекать их. В противном случае он окажется на территории общего пользования, а в силу ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Вследствие этого собственник здания, строения, сооружения не вправе будет приватизировать земельный участок, на котором расположено такое здание, строение или сооружение.

Данная позиция находит свое подтверждение в ряде судебных решений Высшего Арбитражного Суда РФ 4 . Анализ указанных судебных решений позволяет утверждать, что позиция арбитражных судов сводится к тому, что нахождение земельного участка или его части в границах красных линий, утвержденных в составе проекта планировки, является препятствием для приобретения земельного участка в собственность. В то же время такие земельные участки могут предоставляться гражданам в аренду, а земельные участки, ранее предоставленные в аренду для строительства объектов недвижимости, и далее остаются у арендаторов на законном праве и не требуют сноса возведенных объектов капитального строительства.

Таким образом, в проекте планировки территории «прохождение» красных линий по границам земельных участков влечет ограничение прав правообладателей земельных участков и (или) правообладателей объектов капитального строительства.
Между тем следует отметить позицию судов общей юрисдикции по данной проблеме. Так, Верховный Суд Российской Федерации отмечает, что ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, а также п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 5 не содержат положений, ограничивающих право гражданина на бесплатное получение в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов капитального строительства, дорог, улиц и т.д., т.е. отнесения его к земельным участкам общего пользования 6 .

Что касается ссылок судов на ч. 12 ст. 85 ЗК РФ в обоснование отказа в приватизации спорных земельных участков, то Верховный Суд Российской Федерации указывает, что такое толкование данной правовой нормы является неправильным. Данная норма не допускает приватизации земельных участков общего пользования, уже занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования (существующие территории общего пользования) 7 .

На наш взгляд, указанный вывод является ошибочным, так как «не вписывается» в правовой статус красных линий, определенный в законодательстве. Градостроительный кодекс РФ не осуществляет деление красных линий на красные линии, обозначающие существующие границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты, и красные линии, обозначающие планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых планируется размещение линейных объектов. На чертеже проекта планировки существующие и планируемые территории общего пользования отображаются одинаково — красными линиями. Отсутствует возможность провести дифференциацию существующих и планируемых территорий общего пользования, определенных красными линиями, в чертеже проекта планировки.

В сложившейся ситуации возникает необходимость внесения изменений в нормы ГрК РФ в части уточнения правового статуса красных линий . Необходимо предусмотреть дифференциацию красных линий на планируемые и существующие. В чертеже проекта планировки необходимо будет отображать существующие красные линии, которые обозначают существующие границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, утверждаемые проектом планировки территории. Они будут иметь юридическое значение и должны соответствовать ч. 12 ст. 85 ЗК РФ — земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.

В графической части материалов по обоснованию проекта планировки планируемые красные линии — линии, которые обозначают планируемые (вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых планируется размещение линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), трубопроводов, автомобильных дорог, железнодорожных линий и других подобных сооружений. Иными словами, в материалах по обоснованию проектов планировки закрепляется намерение органов власти изменить границы в том числе территорий общего пользования. Но юридически значимых последствий планируемые красные линии не несут.

Представляется, что уточнение правового статуса красных линий существенно сократит количество проблем, возникающих на практике при осуществлении органами местного самоуправления муниципальных образований градостроительного проектирования и управления развитием территорий поселений и городских округов. Закрепление в законодательстве категории «планируемые красные линии» в составе документации по планировке территории позволит органам местного самоуправления на законных основаниях планировать осуществление градостроительных преобразований территории того или иного муниципального образования, не создавая дополнительных ограничений или запретов для правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Трубкин Николай Владимирович, начальник юридического отдела ООО «Терпланпроект», аспирант кафедры государственного и муниципального права Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского.

Красная линия застройки

Красная линия застройки — это особая проектная линия-граница, которая отделяет участок земли, отведённый под застройку, от общественных территорий. На картах проектов эта линия обозначается красным цветом, отсюда пошло такое название.

В соответствии с Градостроительным кодексом, данными линиями также отмечаются участки, где предполагается развивать различные перспективные проекты в строящихся населённых пунктах.

Выполнение необходимых условий при строительстве

Многих владельцев частных территорий интересует, что такое красная линия застройки. При возведении строений, перед началом работ необходимо определиться, в каком месте намечена красная линия застройки. Мероприятия по строительству частных домов и общественных зданий не должны осуществляться в произвольном порядке.

Это интересно:  Природные ресурсы и способы их охраны кратко

Государственные стандарты рекомендуют располагать объекты в точных пределах красных линий. Расстояние до них должно быть равно не меньше 2 — 3 метра. Для некоторых строений существуют исключения — это здания, имеющие помещения для общественных нужд на первом этаже. Такие объекты можно располагать прямо на данной линии.

Дома, выходящие за красные линии и линии регулирования застройки, могут быть подвергнуты сносу по решению суда. Приватизация зданий, установленных с нарушениями утверждённых границ, не допускается законом, так гласит Земельный Кодекс РФ ст.85, п.12.

Определение места расположения красной линии

Основная функция красной линии состоит в определении границ земельных наделов. По закону её намечают с целью установки ограничений и отделения частных земельных участков от территорий общего использования.

Наделы земли могут иметь в своём составе отдельные участки, помеченные красными линиями:

  1. Линии электрической связи.
  2. Инженерные коммуникации.
  3. Расположение трубопрповодов.

В этих местах даже на частных приватизированных участках, не разрешено проводить строительство. Чтобы получить исчерпывающую информацию о реальном прохождении красной линии на общем плане застройки, необходимо обратиться в кадастровую палату. Красные линии застройки отражены в таких документах:

  • генеральный план;
  • земельный и градостроительный кадастр;
  • проект застройки;
  • детальная планировка;
  • проект расположения улиц, магистралей, площадей;
  • инженерных коммуникаций;
  • транспортных линий.

Месторасположение красных линий согласовывается и утверждается при разработке всей градостроительной документации.

Расположение линии возможной застройки

Линия застройки необходима для определения территории, где можно возводить здание. Границы, в пределах которых разрешается осуществлять строительство, в большинстве случаев отступают от красной линии. Территории, расположенные между зданием и красной линией, принадлежат владельцам земельных участков. Данные расстояния регламентируется Строительными нормами и правилами (СНиП 2.07.01-89, пункт 2.14) и Градостроительным кодексом.

Жилые дома с квартирами на первом этаже предписано располагать с обязательным отступлением от красной линии. На приусадебных участках расстояние от дома до границы тротуара должно быть равно 4 — 5 метров. Данная величина отступа необходима для обеспечения следующих условий:

  1. Отделение жилых помещений от попадания пыли.
  2. Проникновения шума с улицы в дом.
  3. Организация максимально удобного пространства.

Строительство новых зданий ведётся с обязательным соблюдением расположения линий застройки и красных линий. Чтобы получить разрешение на строительство, требуется предъявить схему или план, где отражено, как будет организован участок. На этом плане намечаются следующие данные:

  • границы земельного участка;
  • как располагаются красные линии;
  • где проходят линии застройки будущего строения.

Бывают отдельные случаи, когда линии застройки совпадают с красными линиями.

Определение минимальных противопожарных расстояний

Для обеспечения пожарной безопасности допускается проектировать и строить здания в среднем на расстоянии друг от друга равном 6 — 15 метров. Минимальное противопожарное расстояние зависит от материалов, из которых изготовлены несущие наружные стены и перекрытия соседних домов. Государственные строительные нормативы предусматривают необходимые расстояния между жилыми постройками:

  1. Если стены соседних зданий возведены из негорючих материалов — бетона, камня, железобетона, кирпичной кладки, минимальное противопожарное расстояние между ними равно 6 метров.
  2. При наличии в них деревянных перекрытий — 8 м.
  3. Для деревянных домов или, построенных из других горючих материалов — 15 метров.

Все расчётные расстояния замеряются по наиболее выступающим точкам. Чаще всего — это крыльцо или эркер.

Нормативные документы содержат рекомендации — размещать жилые постройки со смещением к боковым, границам земельных участков. При соблюдении данного условия хозяевам впоследствии будет удобнее осуществлять ремонтные работы. Минимальное расстояние от наружной стены здания до забора участка равно 1 — 1,5 метров.

Строения хозяйственного назначения рекомендуется возводить в глубине участковотдельно от жилых зданий в среднем на расстоянии в 5 метров. Природные колодцы, компостные сооружения, летние душевые, уличные туалеты и пр. — не ближе 8 метров. Расстояние до электрическихи телефонных кабелей — 60 см.

Во избежание нарушения границы, при проектировании и возведении гаража расстояние до красной линии измеряется при открытых въездных воротах. На проекте также необходимо отметить расположение наружного забора.

Постройки, предназначенные для содержания домашних животных или птиц, можно пристраивать к жилому дому. При этом необходимо отделить их от жилых комнат трёх подсобных помещений (не меньше). Высота данных пристроек не должна превышать 2,4 метра.

Кроме обязательных норм, существуют также дополнительные ограничения по планировкам и застройкам территорий для малоэтажных строений. В их число входит требование по обеспечению расстояния,равного не менее 4-х метров, между стенами соседних зданий и окнами жилых помещений данного частного дома.

Введение в эксплуатацию нового дома будет осуществлено без дополнительных проблем, если при его проектировании и строительстве соблюдены все необходимые нормативы, касающиеся расстояний между соседними объектами.

Где используются красные линии застройки

Соблюдение границ, отмеченных красной линией застройки, является необходимым условием при выполнении следующих мероприятий:

  • возведение зданий и сооружений;
  • создание строительных проектов;
  • освоение новых территорий, выделенных под застройку;
  • межевание земельных участков;
  • инвентаризация наделов с различными постройками, расположенными на них;
  • оформление недвижимости в личную собственность;
  • присвоение права распоряжения или пользования недвижимым имуществом.

Расположение красных линий обязательно учитывается при составлении и оформлении различных документов:

  1. Разработка планов конкретных территорий.
  2. Описание правил пользования наделами земли.
  3. Выделение части территории под новое строительство.
  4. Составление Генерального плана по возведению зданий.

Если на имеющихся документах не нанесены красные линии, необходимо наметить их расположение и утвердить в надлежащем порядке.

Этим занимаются квалифицированные сотрудники муниципальных образований, они устанавливают правовые акты в соответствии с действующими нормативами. Документ, составленный в процессе утверждения красной линии, относится к нормативным правовым актам (НПА). Он является открытым для публичного ознакомления.

Статья написана по материалам сайтов: precedent-nn.ru, okrug.info, mirkadastra.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector