+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Сегодня считается престижным иметь загородный дом, поэтому много людей интересуются покупкой земли. В результате становится все меньше земли, которая отведена под строительство и все больше людей, которых интересует вопрос, как перевести земли, имеющие сельхозназначение, в земли, предназначенные для поселений. Данный вопрос актуален еще и потому, что подобные земли имеют существенно меньшую стоимость, чем предназначенные под застройку.

Основания для перевода земель сельхозназначения в земли поселений

Существует ряд нормативных актов, которые регулируют порядок смены предназначения земельного надела. Земельным кодексом определяется понятие земель сельхоз предназначения. К таким землям принадлежат те, которые находятся за пределами населенного пункта и которые предназначены для удовлетворения нужд сельского хозяйства.

Закон определяет, что владеть землями такой категории могут как отдельные граждане, так и различные организационные и муниципальные образования и даже само государство.

В Законе «О переводе земель … из одной категории в другую» содержится закрытый список причин, по которым земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, могут быть отнесены к другой категории. Это возможно, если:

  1. принято решение о консервации земель;
  2. созданы природные территории, которые надлежит строго охранять;
  3. принято решение, которым устанавливаются или изменяются существующие границы города или другого населенного пункта;
  4. на землях, выделенных для сельскохозяйственной деятельности, будут размещены промышленные объекты;
  5. утвержден проект рекультивации определенной части земель, на которых будут построены дороги, линии электропередач или другие линейные объекты;
  6. земли, которые признаны непригодными для сельского хозяйства, будут включены в состав земель, принадлежащих водному, лесному фондам, или земель запаса;
  7. утвержден план рекультивации земель для проведения добычи полезных ископаемых;
  8. на земле планируется разместить коммунально-бытовые объекты, поскольку их размещение в другом месте не представляется возможным;
  9. для того чтобы обеспечить оборону Российской Федерации, нужно выполнить международные обязательства.

Есть 2 ситуации, которые делают нереальным перевод земель, имеющих сельхозназначение, в земли поселений:

  1. когда вопрос касается земельных наделов, кадастровая стоимость которых гораздо выше усредненного уровня кадастровой стоимости по местности (а точнее, более чем на 50 процентов);
  2. если надел имеет статут особо ценной сельскохозяйственной земли повышенной продуктивности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли поселений

Как же перевести в случае необходимости земли сельхозназначения в земли населенных пунктов? Нужно подать письменное ходатайство в соответствующий государственный орган или местный орган самоуправления. В первом случае этим органом является непосредственно Правительство. Обязательно в прошении следует прописать кадастровый номер, присвоенный участку, каковы права на него, а также уточнить категорию земель, к которой участок относится, и в какую категорию вы хотите его перевести, и последнее – причина изменения категории надела земли.
Вместе с ходатайством подают следующие документы:

  1. выписка из национального земельного реестра, в которой содержатся основные сведения об участке;
  2. копии паспорта;
  3. выписка, в которой содержится информация о правах на участок, из Единого реестра прав на недвижимость;
  4. если федеральный закон обязует проводить экологическую экспертизу, нужно предоставить заключение госэкологической экспертизы;

Первые проблемы могут возникнуть уже на этапе сбора документов.

Еще до того, как будет подано ходатайство, следует внести участок в кадастр и произвести соответствующую регистрацию прав в ЕГРПН. Это дорогое удовольствие. Поэтому земельный участок, который является собственностью, для начала покупается с имеющейся категорией, после чего можно запускать процедуру смены категории.

Соответствующий орган имеет 2 месяца на изучение ходатайства, если вопрос рассматривается на уровне местных органов самоуправления. Если же решение должно быть принято на уровне Правительства, выделяется на один месяц больше. После рассмотрения подписывается акт о смене категории участка или же выдается отказ в проведении этой операции с землей. В течение двух недель с того дня, как решение принято, должен быть отправлен ответ заявителю. Кроме этого, копия акта отправляется в госреестр для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в раздел «категория земель».

В результате внесения этих изменений орган, отвечающий за кадастровый учет, обязан уведомить органы госрегистрации прав для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРПН. Этот случай не предполагает переоформление документации на земельный участок.

Есть некоторые причины, по которым могут не изменить категорию земельного надела:

    • если в результате экологической экспертизы принято негативное решение;
    • определенные ограничения, содержащиеся в федеральных законах;
    • если расположение участка не соответствует запрашиваемому назначению.

Акт о переводе земель, какое бы не было принято решение, может быть обжалован через суд на протяжении трех месяцев с того момента, когда собственник узнал об отказе.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Главная » Земля » Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Большой спрос на загородную недвижимость приводит к тому, что земель, предназначенных для индивидуальной застройки, становится все меньше. В связи с чем, возникла необходимость в преобразовании участков особых категорий в земельные наделы, которые возможно использовать под жилое строительство. Основная причина перевода земель сельскохозяйственного назначения в территории поселений – это их низкая стоимость в сравнении с аналогичными участками земли других специальных категорий.

Как земли сельскохозяйственного назначения перевести в земли населенных пунктов

Наделы сельскохозяйственных категорий, после преобразования в участки под индивидуальную застройку, включаются в фонд земель поселений. С этого момента на эти территории распространяются нормы градостроительного законодательства. Для изменения целевой принадлежности земель подавайте соответствующее обращение в уполномоченный орган местного самоуправления.

В ходатайстве в обязательном порядке укажите следующую информацию:

  • наименование подразделения органа местного самоуправления, в ведении которого находится интересующий вас участок;
  • порядковый номер кадастрового учета;
  • правовое основание использования участка земли;
  • действующая целевая категория земельного надела (сельхозназначение);
  • желаемая целевая категория (включение в состав земель поселений);
  • основание, послужившее причиной изменения правового статуса земельного участка;
  • ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право изменения целевого назначения земель.

При подаче ходатайства приложите следующие документы:

  • выписка из ЕГРН (содержит информацию о владельце);
  • кадастровая документация (содержит все характеристики надела земли);
  • заключение экологической экспертизы, подтверждающее возможность перевода земель.

Законодательством установлено обязательное требования по проведению экологической экспертизы в отношении земель, занятых лесными насаждениями, а также участков, особо охраняемых государством в связи с плодородием почв. Подобные территории крайне сложно перевести в земельные наделы, предназначенные под индивидуальную застройку.

На рассмотрение заявленного ходатайства и прилагающихся документов уполномоченному органу местного самоуправления предоставляется 60 рабочих дней. Если земля находится в ведении субъекта РФ, то время на рассмотрение продлевается еще на месяц. В случае положительного решения со стороны органа государственной власти составляется акт о смене целевого назначения участка.

В течение 14 рабочих дней подписанный акт направляется заявителю. Второй экземпляр документа передается в территориальный орган Росреестра для внесения соответствующих изменений в ЕГРП. Все первоначальные правоустанавливающие документы на участок считаются действующими, их переоформление в связи со сменой категории земли не требуется.

Сроки рассмотрения ходатайства о переводе земель

На уровне муниципалитета ходатайства о преобразовании категорий земель рассматриваются в срок до 2 месяцев. Обращения о переводе земель, находящихся под контролем органов государственной власти субъекта РФ, проходят рассмотрение не менее 3 месяцев с даты принятия.

По результатам выносится одно из следующих решений:

  • удовлетворить ходатайство и выдать разрешение на перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию участков поселений;
  • отказать в ходатайстве и оставить статус земельного участка прежним.

Оформленное решение в виде акта направляется инициатору перевода земли в срок, не превышающий 14 дней.

Перевод земель сельхозназначения в ИЖС.

Что можно строить на землях сельхозназначения, читайте тут.

В тексте акта указывается следующая информация:

  • мотивированное обоснование принятого решения;
  • основные характеристики земельного участка;
  • действующее и желаемое целевое использование.

Основания перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Согласно нормам действующего законодательства (Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую») преобразование целевого назначения земельного участка может быть произведено при наличии следующих условий:

  • утвержден акт о консервации наделов определенной категории;
  • определены земельные участки, в отношении которых установлен режим особо охраняемых территорий;
  • издан нормативный акт о расширении действующих границ населенных пунктов;
  • согласовано решение о размещении промышленных объектов на земельных участках сельскохозяйственного направления;
  • разработан план по порядку восстановления плодородия истощенных земельных участков;
  • согласован проект по размещению дорожных магистралей, электрических станций и других коммунальных объектов;
  • принято решение о преобразовании земельных участков, признанных непригодными для использования в сельскохозяйственных целях, в земли, используемые для объектов водной и лесной среды, а также наделов, образующих фонды запаса;
  • утвержден нормативный акт о постройке на земельных наделах объектов социальной инфраструктуры;
  • разработан проектный план по добыче полезных ископаемых;
  • принято согласованное решение об использовании земель сельхозназначения под размещение оборонных объектов.

Вместе с тем, на законодательном уровне установлен запрет на изменение статуса земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых значительно превышает среднестатистическую цену подобных наделов (более чем на 50%). Данное ограничение позволяет государственным органам сохранить земли с высокой плодородностью.

Таким образом, вопрос изменения правового статуса земельного участка решается индивидуально, применительно к конкретной ситуации.

Перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, в земли, предназначенные под индивидуальную застройку, является наиболее сложным и материально затратным процессом. Необходимость преобразования подобных земель вам придется не только мотивированно обосновать, но и возместить убытки, полученные в результате использования земельного участка в целях, противоречащих его действующему назначению (упущенная выгода государства от использования наделов для сельскохозяйственных нужд).

Наиболее возможными вариантами для перевода земель, предназначенных для растениеводства и животноводства, являются участки, имеющие общие границы с землями поселений или находящиеся в резервном фонде.

Отказ в переводе земель сельхозназначения в земли поселений

Принятие решения об отказе в изменении целевого назначения со стороны уполномоченного государственного органа основывается на следующих основаниях:

  • в результате проведения экологической экспертизы установлено, что смена категории земельного участка повлечет негативные природные изменения и финансовые потери государства;
  • наличие ограничений, установленных в нормативных актах муниципального образования;
  • местонахождение участка исключает возможность перевода категории земли.

Исковая давность в отношении отказов в преобразовании земельных участков, составляет три месяца с даты вынесения решения или с момента, когда заявитель узнал о неправомерности вынесения отрицательного решения.

Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию

Часто возникает необходимость произвести смену категории земельного участка сельскохозяйственного назначения для строительства различных объектов или по другим уважительным причинам.

Процедура это довольно продолжительная, но в законодательстве четко оговорены все условия и сроки перевода.

Там же содержится подробная информация о количестве и содержании документов и справок, которые необходимы для положительного решения вопроса, а при отказе – сроки повторной подачи ходатайства.

Для чего это нужно?

Каждый земельный участок принадлежит к определенной земельной категории, всего есть семь категорий:

Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.

Отдельно нужно заметить, что не нужно путать ВРИ и категорию. Это совершенно разные вещи. Категория характеризует саму землю, в то время как ВРИ регламентирует какие постройки могут быть располагаться на сельхозучастке.

Прежде, чем предпринимать какие-то действия, нужно точно выяснить категорию земли и узнать ее вид разрешенного использования.

Возможно, смена категории земли не потребуется, достаточно будет изменить только вид разрешенного использования.

Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения понадобится в следующих случаях:

  • строительство зданий, коммерческой или промышленной недвижимости;
  • при предполагаемой прибыли от перепродажи (земля поселений стоит выше земель сельхозназначения);
  • организация на участке производственного предприятия или магазина;
  • постройка многоквартирного дома, предназначенного для ведения подсобных работ;
  • организация заповедника на территории сельхозземли;
  • строительство жилых домов.

Если не изменить категорию, но использовать землю не по назначению, то можно получить административное взыскание в виде штрафа от трех до двадцати тысяч рублей.

Чем регламентируется смена категории?

Земельный кодекс подразделяет все земли на категории исходя из их предназначения.

Каждой из них предусмотрены свои юридические свойства.

При смене категории сельхозземли нужно выполнять все условия Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в котором расписан:

  • порядок начала производства,
  • содержание обращения о смене категории,
  • условия и сроки рассмотрения дела,
  • причины отказа и его обжалование.

Ни в коем случае нельзя заниматься переводом, если в законе говорится о недопустимости этих действий.

Такие ситуации бывают:

  1. Когда экологическая экспертиза выдает негативное заключение.
  2. При установлении нецелевого назначения территориального планирования.

Начать процесс перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию может любое заинтересованное лицо или его представитель, в том числе:

  • собственники земельных участков;
  • правообладатели различных построек, расположенных на спорной земле;
  • местные управляющие органы;
  • другие заинтересованные люди.

Условия перевода

Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию? В федеральном законе прописаны все условия, при которых такая смена возможна. Перевод выполняется в следующих обстоятельствах:

  • консервация земли;
  • организация природоохранных заповедников;
  • строительство производственных объектов на сельхозземлях;
  • строительство магистралей, ЛЭП и др;
  • объединение негодных земель с лесным, водным фондами или фондом запаса;
  • добыча полезных ископаемых;
  • строительство объектов ЖКХ;
  • исполнение международных гарантий в оборонных целях.

Нельзя осуществлять перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в случаях, если их кадастровая стоимость выше на 50 процентов или дороже земель в муниципальном поселении или городском округе.

Также нельзя поменять категорию земельного участка сельхозназначения, если на нем выращиваются особенно ценные сельхозпродукты.

При создании территории с особой охраной часто бывает не нужно согласие собственника.

Такого согласия не нужно и при изменениях границ населенного пункта, и при размещении на сельхозземлях государственных или муниципальных объектов.

Как поменять: порядок действий

Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.

Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.

В составленном заявлении требуется указать:

  • кадастровый номер переводимого участка;
  • категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
  • объяснения необходимости замены на другую;
  • полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.

К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:

  • проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
  • извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
  • ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
  • выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
  • заключение экологических экспертов, если потребуется;
  • согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
  • согласование с исполнительным органом.

По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.

В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:

  • аргументация,
  • границы земельного участка,
  • описание места,
  • площадь,
  • кадастровый номер.

Сроки

Сроки выдачи решения о переводе зависят от места рассмотрения ходатайства.

При рассмотрении пакета документации в Правительстве России, решение выдается в трехмесячный срок со дня поступления просьбы.

При подаче же ходатайства в местные исполнительные органы такой срок меньше – два месяца со дня сдачи пакета документов.

Постановление должно в обязательном порядке отправляться истцу в течение 14 дней со дня принятия решения по делу. Рассматриваться ходатайство должно сразу после подачи заявителем.

Возможный отказ в изменении

Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:

  • согласие на смену категории;
  • отказ в смене.

Также отказ можно получить, если:

  • с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
  • не были исполнены все требования к ходатайствам.

Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.

Это дает возможность:

  • исправить ошибки;
  • подать ходатайство повторно.

Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.

К примеру, если земельный участок находится в статусе сельхозземли, то на нем не разрешат построить коттеджный поселок. Требуется серьезное, подробное обоснование такого перевода.

При несогласии с отказом любое лицо, будь то физическое или юридическое, имеет полное право опротестовать решение в трехмесячный срок со дня получения постановления об отказе.

Полезное видео

В данном видео вы узнаете о планируемой отмене необходимости перевода земли в другую категорию:

Заключение

Часто необходимость перевода из категории земли сельхозназначения в другую возникает:

  • в связи со строительством индустриальных, жилых и коммерческих объектов,
  • при организации крупного подсобного хозяйства с привлечением большого количества сторонних рабочих рук и др.

Отказ в смене категории можно получить в двух случаях.

  1. При неправильном оформлении документов, когда неверно указаны данные или содержится неправомерная информация.
  2. При несоответствии просьбы с действующим Земельным кодексом и федеральным законом.

Для подачи ходатайства необходимо обратиться в местные исполнительные органы или Правительство РФ. Сроки рассмотрения варьируются от двух до трех месяцев. При получении отказа необходимо подавать апелляцию в 30-дневный срок.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов – это одно из основных направлений деятельности нашей компании. Наши специалисты проведут все необходимые согласования, внесут изменения в районные ПЗЗ, генплан и пройдут общественные слушания от Вашего лица.

Согласно второй главе ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли сельхозназначения могут быть переведены в другую категорию только при соответствии ряда условий.

Такими условиями являются:

  • укрупнение земель;
  • формирование охраняемых природных заповедников;
  • расширение границ населенных пунктов;
  • вынужденное строительство объектов несельскохозяйственного назначения на данной территории;
  • перевод в иной земельный фонд в связи с невозможностью проведения сельскохозяйственных работ;
  • исполнение международных и военных обязательств государства;
  • добыча полезных ископаемых;
  • возведение объектов социального, учебного, медицинского, жилищно-коммунального характера.

При этом, в законе прописано, что не возможно произвести изменение категории сельскохозяйственных наделов с кадастровой стоимостью, которая на 50 и более процентов выше средней стоимости с/х земель в данном регионе. Также закон запрещает менять категории земель с особой высокой продуктивностью. Как вы видите, согласно закону, далеко не во всех случаях можно поменять категорию земельного участка. Причем перевести сельскохозяйственные земли в земли населенных пунктов сложнее всего.

Большим препятствием чаще всего является то, что кадастровая стоимость с/х земель превышает аналогичный показатель близлежащих земельных участков. При переводе их в другую категорию, государство несет в перспективе убытки, т.к. теряет возможность получить с них прибыль в дальнейшем. Поэтому осуществляя перевод, вам придется не только основательно разъяснить причину этого, но и возместить финансовые убытки государства от потери земельного надела сельскохозяйственного назначения.

Но и еще один фактор, который зачастую делает подобные изменения невозможным — перевод c/х земель в земли населенных пунктов возможен лишь в том случае, если они граничат с ними, либо эти земли находятся в резерве на случай дальнейшего развития населенного пункта.

Порядок перевода в категорию земель населенного пункта

  • Необходимо провести первичное согласование возможности включения земельного участка в состав населенного пункта. Согласование проводится в местной администрации, земельном комитете, комитете по архитектуре района. Целью первичного согласования является установление необходимости и возможности внесения изменений в правила землепользования и застройки, территориальное зонирование, генплан;
  • Изготовление и согласование проекта планировки территории. Решение вопроса с землями общего пользования;
  • Прохождение общественных слушаний. Обоснование социальной значимости расширения границ населенного пункта;
  • Прохождение экспертиз и получение разрешительной документации (экология, Минсельхоз, археология, дорожные сети, энергетики);
  • Внесения изменений в ПЗЗ района, схему территориального зонирования, генплан;
  • Проведение межевания (в случае необходимости) по дроблению земельного участка и выделению земель общего пользования;
  • Регистрация внесенных изменений в Росреестре.

Земельные юристы нашей компании готовы провести процедуру перевода вашего земельного участка в категорию земель населенного пункта, от этапа предварительного согласования до регистрации внесенных изменений в Росреестре

Переведём Ваш участок в состав населенного пункта

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Статья написана по материалам сайтов: uropora.ru, stroim-domik.org, geoburo.ru.

»

Это интересно:  День военного пенсионера в 2019 году какого
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector