+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Срок эксплуатации панельного дома

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

При покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке надо учитывать и такой фактор, как длительность жизни здания. Он влияет и на учет потребностей в капитальном ремонте, и на понимание, потребуется ли в будущем приобретать новую жилплощадь для детей. Также знание этого параметра позволит вычислить перспективы расселения, только в Москве около 45% жилого фона приходится на панельные и уже идут разговоры о сносе наиболее старых жилых массивов, несмотря на то, что СНиПы еще разрешают их эксплуатацию. Срок службы 9-этажного панельного дома зависит от нескольких существенных параметров – климата, требований к строительству, профессионализма застройщика.

Содержание

Влияние климата

Климатический фактор будет существенным при сравнении периода эксплуатации здани, построенных в умеренном климате, в зонах вечной мерзлоты или в сейсмоопасной зоне. Каждый из этих типов регионов способен сократить нормативные периоды жизни девятитажки или подсоединенных к ней коммуникаций.

Если рассматривать ситуации по районам, то будет следующее:

  • на Севере и приравненных к нему территориям быстрее выйдут из строя трубопроводы и другие коммуникации. Постройки нуждаются в повышенной теплоизоляции, ее неисправность определяет потребность в проведении ремонта. Если в Чите внезапно вышло из строя всего несколько панелек, то в Канаде жителям пришлось покинуть два города, снесенных с земли вечной мерзлотой;
  • в районах, поверенных затоплениям и землетрясениям, дом может быть разрушен существенно ранее нормативных ожиданий.

Важно: При изучении места расположения здания необходимо учитывать не только климат, но и особенности Генплана и зонирования территории. Строение может быть снесено, если у властей будут иные планы на использование земельного участка.

Период строительства

Архитектурное решение влияет на длительность использования многоэтажки. При выборе объекта для покупки необходимо исходить из следующей градации:

  • панельные дома брежневского периода (1965-1980). Приятные квартиры с высокими потолками и мусоропроводом на лестнице привлекают многих покупателей. Нормативный период службы здания-100лет с момента постройки;
  • дома современной постройки. Их тоже запланировали на 100 лет, но смогут ли они функционировать все это время, предсказать сложно. Все зависит от качества строительства и бетонных работ. Трещины в несущих стенах уже не редкость, с ними сталкивалось множество покупателей.

Пока ситуаций со сносом панельных 9-этажек по причинам истечения возможности их эксплуатации в России не было. Если не изменятся нормативы годности жилья, то первые такие случаи начнут возникать в 50-х годах 21 столетия. Следует учитывать, что технология строительства не предусматривает возможности реконструкции, поэтому с 2055 года они постепенно пойдут под снос.

Качество строительства

Интересно: В Германии панельные дома, построенные в советский период, были полностью отремонтированы в рамках федеральной программы «Реконструкция городов — Восток». Это не изменило дату их окончательного сноса, но улучшило качество жизни горожан и внешний вид объектов.

Что может повлиять на износ здания

Нормативный срок службы – не единственный фактор, который влияет на принятие решения о годности здания. Крайне важно обратить внимание на режим его эксплуатации. Установленный документами период жизни всегда будет отличаться от фактического. Факторами, которые повлияют на скорость износа жилья, будут:

  • качество используемых стройматериалов, их соответствие СНИПам;
  • соблюдение технологических процессов при строительстве, температурных режимов, технологии подготовки и выполнения отдельных этапов строительства;
  • соблюдение условий эксплуатации, качество работы управляющих компаний, их опыт в производстве ремонта;
  • качество материалов и технологий, используемых в процессе капитального ремонта;
  • продолжительность периодов, в которые многоэтажки стояли не заселенными;
  • общее количество жильцов и их отношение к объектам недвижимости.

Внимание: Законодательство не регулирует необходимость обязательного предоставления нового жилья такого же качества собственникам взамен снесенного. Каждая ситуация будет разрешаться индивидуально.

Как узнать срок службы

Собирая документы к сделке, лучше сразу уточнить, как долго девятиэтажка не потребует капитального ремонта. В жилищно-эксплуатационной организации можно осведомиться, что именно показал обязательный весенний или осенний осмотр недвижимости. Дату ее постройки можно узнать по документам БТИ, перспективы сноса определяются по Генплану населенного пункта. О планах на ремонт потребуется подготовить специальный запрос.

Короткий срок службы — основание для снижения цены?

Срок службы панельного дома – существенный фактор, влияющий на принятие решения о сделке. При подписании договора купли-продажи квартиры нужно собрать всю возможную информацию о здании, проведенных ремонтах, планируемых решениях по использованию территории. Каждый из факторов в отдельности может стать основанием для торговли. При осмотре квартиры во вторичном фонде желательно привлекать экспертов, которые с точностью до процента определят степень износа дома и его потребность в реконструкции.

Срок службы девятиэтажки – фактор, который влияет на сделку не столь существенно, как текущее состояние квартиры, но его учет поможет сделать решение о приобретении объекта недвижимости более осознанным.

Какой срок службы панельного дома

Панельный дом изначально менее долговечный, чем кирпичный или блочный. Строящие дом своими руками избегают использовать панели, несмотря на их дешевизну и простоту монтажа. Состояние многих «хрущевок» такое, что их жильцы обоснованно опасаются за свою безопасность. Постараемся разобраться в сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.

Это интересно:  Приемочный контроль в аптеке приказ 647 н

Первая «панелька» появилась в СССР в 1948 году, и эту дату считают началом бурного развития строительства панельных домов. В послевоенные годы руководство страны поставило задачу в короткие сроки восстановить разрушенные жилые массивы, одновременно ориентируясь на отход от коммунального заселения.

Решить эту задачу можно было путем создания дешевого типового проекта многоквартирного дома. Для этих целей подходящим вариантом стало панельное строительство. Дом строится в короткие сроки при минимальных затратах. Теснота и малогабаритность компенсируются индивидуальным заселением, собственной кухней и санузлом.

Бурное строительство в хрущевский период произвело прорыв в решении жилищной проблемы, люди с удовольствием переезжали из коммуналок в центре города в собственные квартиры на окраинах и в новых микрорайонах.

В силу дешевизны панельное жилье и в новостройках, и на вторичном рынке популярно до настоящего времени. Полезно представлять, на что можно рассчитывать, приобретая такую квартиру.

Сроки эксплуатации

Под сроком эксплуатации понимается отрезок времени, в течение которого объект функционирует, сохраняя основные качества и характеристики. Применительно к строительным объектам используют термин «нормативный срок службы», имеющий аналогичное значение.

Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.

Нормативный срок эксплуатации отличают от фактического. При конструировании объекта и расчете нормативного срока службы учитывают необходимость проведения текущего и капитального ремонта. Отдельные элементы здания (окна, двери, косяки, деревянные конструкции) служат меньше, чем фундамент или железобетонные конструкции.

Своевременный ремонт продлевает срок службы панельного дома. Но технологий глубокой реконструкции панельных домов, способных кардинально увеличить срок службы, не существует. Панельный дом, строящийся по современной технологии и с использованием новых материалов и конструкций, имеет большой нормативный срок службы, но «хрущевки» ни по качеству строительства, ни по надежности и прочности использованных материалов не могут претендовать на долгожителей даже при соблюдении всех требований по ремонту и содержанию.

Сколько еще протянут «хрущевки», на что можно рассчитывать приобретателю современного жилья эконом-класса, а также сравнительные параметры других типов застройки видны в нижеприведенной таблице:

Реконструировать нельзя сносить

Покажется кощунственной мысль снести пятиэтажный дом потому, что его построили в хрущевские времена. Многие панельные пятиэтажки имеют удовлетворительный внешний вид, жильцы не жалуются на протекающую крышу и разошедшиеся швы. Многие дома отремонтированы с применением современных материалов и неплохо смотрятся на фоне новой застройки.

Какие факторы влияют на состояние жилого дома? К ним относятся:

  • качество использованных при строительстве материалов;
  • качество строительства, техническая оснащенность строительной организации и квалификация персонала;
  • периодичность и качество проведения ремонтных работ;
  • особенности эксплуатации здания этого типа;
  • природные условия;
  • виды и объемы работ при капитальном ремонте;
  • количество жильцов, интенсивность заселения.

Как пример успешной модернизации панельных домов приводят подобную кампанию в Германии. После объединения государство столкнулось с аналогичной проблемой — в восточной части страны построенные при социализме многочисленные «панельки» стали приходить в негодность. В 2002 году разработана специальная программа «Реконструкция городов — Восток», направленная на модернизацию устаревшего жилья, создания комфортных условий для жизни и повышение эстетического вида жилых районов.

Кардинальному переустройству подвергся не только восток страны. Аналогичная программа принята в 2006 году и в отношение западных территорий. В качестве экономического обоснования были представлены расчеты, согласно которым затраты на реконструкцию устаревшего жилья составили 30% от средств, необходимых для сноса и нового строительства.

Санация панельных домов

Программа модернизации включает реконструкцию инженерных сетей, электропроводки, строительно-техническую реконструкцию балконов, ванных комнат и туалетов, подъездов, крыш, утепление фасадов, кровли и перекрытий, установку наружных лифтов, внешнее архитектурное оформление, обустройство прилегающей территории.

Все эти мероприятия называются «комплексная санация» и не в полной мере выступают реконструкцией. Влияния на срок службы фундамента и несущих конструкций такие преобразования не оказывают и решить проблему ветхости не могут.

Сложность использования немецкого опыта в России заключается и в экономических, и в финансовых различиях. Основная доля затрат на модернизацию в Германии легла на собственников жилого фонда. Большинство квартир в нашей стране находятся в частной собственности, граждане не имеют возможности единовременно оплатить дорогостоящий капитальный ремонт, без государственных вложений полномасштабная санация устаревшего жилья невозможна. С позиций эффективности вложения государственных средств снос и новая застройка выглядят предпочтительней.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

— Каковы сроки службы строящихся сейчас многоквартирных домов?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет. Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет. Согласно нашим данным, в июле 2016 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет. Практически все проекты в сегменте бизнес- и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.

Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания. Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания. Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.

Это интересно:  Инструменты и оборудование для оказания экстренной помощи

Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства. Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам. Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы. С 2016 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.

Отвечает управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин:

Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет. Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию. Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий. Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости. Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год. Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее). Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

Сроки службы жилых зданий зависят от материалов, из которых они построены. Например, современный панельный дом в среднем имеет срок службы 50—75 лет. Кирпичные и монолитные дома могут служить до 200 лет, при этом вполне возможно, что монолитные здания просуществуют без капремонта около века. Однако здесь следует учитывать, что любое строение, особенно жилое, нуждается в бережной эксплуатации и без капитального ремонта дома сроки службы будут прямо пропорционально сокращаться: чем дольше дом простоит без необходимого ремонта, тем меньше будет его «жизненный цикл». Если учесть, что основной технологией возведения жилых домов в столичном регионе является именно монолитное строительство, то старение жилого фонда будет происходить намного медленнее. Современные панельные дома строятся по улучшенной технологии и потому тоже обладают хорошим запасом прочности, который при грамотной эксплуатации и своевременном ремонте, в том числе замене инженерных сетей, может быть увеличен до ста лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Панельный дом — срок службы, как его определить

Нормативный срок эксплуатации сооружения – это время, в течение которого экономически целесообразна его эксплуатация. Как правило, к окончанию этого периода основные элементы не теряют своей надёжности, и могут эксплуатироваться ещё какое-то время. Во время эксплуатационного периода в здании периодически проводят плановые ремонты по результатам диагностики состояния его конструктивных составляющих, а иногда и аварийные ремонты некоторых элементов.

Разрушают дом внешние климатические факторы – атмосферные осадки, перепады температур, циклы заморозки – оттайки влаги в трещинах, окислительные процессы. Если вовремя проводить плановые работы, то время жизни постройки можно продлить вдвое.

Чтобы рассчитать срок службы здания, рассчитывают средний срок службы на основе сроков жизни: кровли, межэтажных перекрытий, стен и внутренних перегородок, колонн и фундаментов, коммуникаций и т. д.

Это интересно:  Пересчет пенсии после увольнения работающего пенсионера

Долговечность конструкций изменяется в значительных пределах, зависящих от материала, из которого изготовлены:

  • фундаменты, коробка дома, межэтажные плиты и ходовые марши – 51 до 100 лет;
  • крыша от 10 до 30, напольные покрытия до 60 лет;
  • оконные переплёты во внешних стенах – 40, а во внутренних – 80 лет.

Сроки службы некоторых категорий зданий

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Зависимость от периода постройки

Для жилых домов советского периода сроки эксплуатации составляют:

  • называемые сталинскими дома довоенные 125 лет, послевоенные, построенные после 1945 года – 150;
  • построенные в массовом количестве жилые дома хрущевского периода – панельные «хрущёвки» – 50; в настоящее время правительство Москвы приняло решение о расселении жильцов этих домов и сносе домов этого периода постройки;
  • дома кирпичные, построенные в шестидесятых годах (4 и 5 этажей), панельные и блочные дома семидесятых годов от 9 до 16 этажей – 100 лет.

Для жилых домов постсоветского периода:

  • из монолитного железобетона и кирпича от 125 до 150 лет;
  • панельные – от 100 до 120.

Очень важно своевременно проводить плановые ремонты. Невыполнение в установленный срок ремонта ведёт к интенсивному разрушению отдельных конструкций, и, как итог, всего здания.

Зависимость от материала элементов постройки

Здания подразделяются на 6 групп исходя из материалов их элементов конструкции:

  • дома, возведённые на каменных или бетонных фундаментах, стены из кирпича (толщина стены 3 кирпича и более), монолитного железобетона, или крупных блоков, с железобетонными межэтажными перекрытиями, служат 150 лет;
  • постройки на массивных фундаментах с коробками из кирпича (стена 0,6 метра и более), железобетонных панелей и крупных блоков с железобетонными или комбинированными перекрытиями служат до 130 лет;
  • строения лёгкого типа на массивных фундаментах панельные или со стенами из пенобетона и газобетона с ж/б плитами, а также комбинированными с металлом межэтажными плитами – 100 лет;
  • деревянные дома из брёвен или бруса прослужат 50 лет;
  • сборно-щитовые здания на деревянном (свайном) или каменном фундаменте с каркасными стенами (насыпные) и деревянными перекрытиями – 30 лет;
  • лёгкие постройки без фундаментов со стенами из досок – 15 лет.

Срок службы коммуникаций

Электрические кабели и провода из меди могут эксплуатироваться без замены 40 лет, после чего из условий безопасной эксплуатации они должны быть заменены новыми. Алюминиевые должны обновляться в два раза чаще – через 20 лет.

Трубопроводам горячей воды и отопления отведён небольшой срок службы – всего 10 лет. Это обусловлено тяжёлыми условиями их эксплуатации: высокие температуры и перепады температур отрицательно влияют на металлические сплавы и чугун. По трубопроводам холодной воды норматив установлен 30 лет. В наши дни, отслужившие свой срок трубопроводы, меняются на трубы из композитных материалов, керамические и пластиковые, которые рассчитаны на гораздо больший срок эксплуатации.

Износ

Это происходит как следствие технического прогресса и изменение образа мышления людей в соответствии с совершенствованием культурных традиций и современных дизайнерских решений. Признаками морального устаревания здания могут быть:

  • в домах советского периода комнаты и кухни имели небольшую площадь, а также современных обладателей квартир уже не устраивают такие габариты, и новостройки возводятся уже по новым проектам, учитывающим современность;
  • коммуникационные устройства прошлого столетия уже не соответствуют новым требованиям безопасности и экономичности эксплуатации, а новые строительные материалы позволяют оформить квартиры на высоком дизайнерском уровне и удешевить их строительство.

Степень износа рассчитывается и может быть:

  • в хорошем состоянии (износ менее 10%);
  • на вполне удовлетворительном уровне с износом от 11 до 20%;
  • в удовлетворительном состоянии – от 21 до 30% износа;
  • состояния не вполне удовлетворительного – от 31 до 40%;
  • с износом свыше 41 до 60% – неудовлетворительного уровня;
  • ветхого состояния при износе от 61 до 80%;
  • аварийным и непригодным для жизни домом – более 80%.

Осмотры зданий для оценки их состояния

Решения о сносе зданий в процессе застройки городов принимаются в отношении домов, износ которых более 70%. До принятия решения производится осмотр дома: общий – всего дома, частичный – отдельных элементов или систем дома, внеочередной – при появлении явных признаков разрушений или после стихийных бедствий, которые могли повлиять на конструкции помещения. Последовательность осмотра:

  • территория вокруг многоквартирного дома – подходы инженерных коммуникаций, их входы в дом;
  • подвальная часть здания, состояние оснований и технических устройств заглублённых этажей, отмостка здания;
  • внешнее оформление коробки дома – повреждения стеновых панелей, подъездных козырьков, водоотводов, лепнины и других архитектурных элементов;
  • осмотр технического верхнего этажа и кровли с их оборудованием – систем проветривания, связи и т. д.;
  • комнаты внутри жилой коробки – их стены, полы и потолки, лестничные пролёты, санузлы и балконы. Осматриваются распределительные щиты и внутридомовые коммуникации – кабельные электроснабжения, трубопроводы газоснабжения, водоснабжения и канализации, вентиляционные каналы.

При срочном осмотре в первую очередь осматриваются аварийные элементы дома, чтобы принять оперативные меры по приведению их в безопасное состояние.

Осмотры проводятся комиссией, включающей всех специалистов по направлениям эксплуатации внутридомовых систем и представителей обслуживающей организации, местной администрации. При осмотрах рассчитывается и прогнозируется вероятный период жизни дома, который может не совпадать с нормативным.

Итоговыми документами являются акт осмотра установленной формы и акт технического состояния объекта. В резолютивной части документов приводится решение комиссии о необходимости проведения ремонта или ликвидации самого здания, или замене отдельных его элементов. В случае расхождения мнений членов комиссии решение принимается большинством голосов. На основании актов администрация планирует дальнейшие действия по обследованным объектам.

Статья написана по материалам сайтов: stroypodsobnik.ru, www.domofond.ru, domovik.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector