Виды сделок с земельными участками

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ( ст. 153 ГК РФ ).

Виды сделок в зависимости от числа участников (ст. 154 ГК РФ):

    • двусторонние (или многосторонние) — договоры (выражение согласованной воли двух и более сторон);
    • односторонние (выражают волю одного лица или одной стороны, например, завещание).

Форма сделок (ст. 158 ГК РФ):

    1. устная;
    2. письменная (простая или нотариальная).

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
  • Позвонить:
    • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Виды сделок с земельными участками

    1. купля-продажа земельных участков;
    2. ипотека (залог) земельных участков;;
    3. аренда земельных участков;
    4. переход прав на земельные участки по наследству;
    5. дарение, мена и рента земельных участков;
    6. внесение земельных участков в уставный капитал организации ;
    7. доверительное управление земельными участками.

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме (исключение: аренда на срок до одного года — ст. 609 ГК РФ).

Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка (если участок ранее не ставился на кадастровый учет). Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной (ст. 554 ГК РФ).

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с земельными участками:

    • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Сделки с земельными участками (условия, виды)

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):

· земельный участок не должен быть изъят из оборота;

· он должен пройти кадастровый учет;

· сохраняется целевое назначение (категория земель);

· сохраняется установленный режим использования;

· отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

· не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

· в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;

· особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

· письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

· сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

ВИДЫ сделок с земельными участками:

1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:

— Сделка по договору купли-продажи земельного участка;

— Сделка по договору дарения земельного участка;

— Сделка по наследованию земельного участка;

— Сделка по договору мены земельными участками;

2) сделки, не связанные с отчуждением:

— договор аренды земельного участка;

— договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;

— договор залога (ипотеки) земельных участков;

— договор ренты земельного участка;

— договор доверительного управления земельным участком.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Это интересно:  Кбк на опс в 2019 году

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555). Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).

В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Виды сделок с земельными участками

Виды сделок с земельными участками в РФ

2.1. Купля-продажа земельных участков в РФ

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, если в договоре устанавливается право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о разрешении на застройку данного участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Это интересно:  Модели общения в семье

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

Сделки с земельными участками (условия, виды).

Сделки с землей – это действие субъектов земельных отношений направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного, лесного, водного законодательства, также законодательства о недрах а также законодательства об охране среды.

Условия совершения сделок с землёй: 1) сделки совершаются в письменной форме (Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.) 2) сделки с землёй должны пройти государственную регистрацию 3) при совершении сделок с землёй не допускается самовольного изменения целевого использования земельного участка 4) отсутствие спора о принадлежности данного земельного участка 5) не допускается нарушение требований агротехнических, противопожарных, санитарных, экологических норм 6) кадастровый учёт.

Виды сделок с землей: 1. Сделки, направленные на отчуждение земельных участков (Купля-продажа, Дарение, Наследование, Мена, то есть обмен земельных участков). 2. Сделки, несвязанные с отчуждением (Аренда, Безвозмездное срочное пользование, Ипотека)

Документы, необходимые для совершения сделок с землёй: 1) документ, удостоверяющий личность гражданина 2) учредительные документы: устав, учредительный договор 3) свидетельство о праве собственности на земельный участок 4) план земельного участка, прилагаемый к Свидетельству 5) справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам и налогам за земельный участок 6) справка БТИ о наличии или отсутствии строений, сооружений на отчуждаемом (приобретаемом) земельном участке 7) выписка из кадастрового дела (где указывается местонахождение (место расположения) участка, размер (площадь), целевое назначение земель и т.д.)

Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Это интересно:  Вопрос по рассмотрению страхового дела

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка; о разрешении на застройку данного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, ОГВ S РФ или ОМС порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка, как: 1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; 2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; 3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Залог земельных участков.

Нормативной базой ипотеки является §3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона. Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки — земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особо определяется предмет ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются ОМС. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются ОГВ S РФ или ОМС, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

Статья написана по материалам сайтов: megaobuchalka.ru, sinref.ru, infopedia.su.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий