+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что входит в оценку квартиры

Здравствуйте! В этой статье расскажем об оценке квартиры.

Сегодня вы узнаете:

  1. Что собой представляет и зачем нужна оценка квартиры;
  2. Какие особенности есть у этой процедуры;
  3. Как оценку провести самостоятельно.

Вряд ли вызывает сомнение тот факт, что собственник жилья очень хочет знать, сколько оно в реальности стоит. Даже те, кто не планирует покупку или продажу квартиры интересуется этим вопросом. О многообразии услуг по оценке, о правилах ее выполнения поговорим сегодня.

Содержание

Содержание

Что представляет собой оценка квартиры

Под оценкой квартиры понимают определение ее стоимости на рынке недвижимости. Делается она чаще всего для того, чтобы была соблюдена юридическая чистота сделок по купле-продаже жилья либо другим манипуляциям.

Цели оценки

  • С целью разрешения имущественных споров;
  • Чтобы разделить собственность при расторжении брака;
  • Для определения потенциального дохода от продажи квартиры;
  • Для определения стоимости залога для ипотечного кредита и так далее.

Критерии оценки

  • Месторасположение квартиры;
  • Объекты в шаговой доступности;
  • Удаленность от центра города;
  • Транспортная развязка;
  • Насколько квартира чиста юридически (нет ли долгов, собственников до 18 лет и т. п.);
  • В каком техническом состоянии находится недвижимость;
  • Сколько в квартире комнат;
  • Этаж, на котором она расположена;
  • Есть ли балкон или лоджия;
  • Есть ли изъяны (не узаконена перепланировка, квартира расположена на 1 или последнем этаже);
  • Площадь квартиры;
  • Материал, из которого выполнен сам дом (кирпичные дома выше ценятся);
  • Есть ли в доме охранная, пожарная сигнализация;
  • Есть ли свободные парковочные места и так далее.

Часть из этих критериев, конечно, можно назвать второстепенными, но все они в конечном итоге влияют на стоимость квартиры в целом.

Ошибки, допускаемые при оценке

Оценивая недвижимость, продавцы часто допускают ряд ошибок, которые отодвигают момент продажи порой на длительное время.

  • Завышение реальной стоимости квартиры;
  • Включение в стоимость мебели или бытовой техники, хотя по факту все эти объекты нужно продавать отдельно;
  • Полное исключение возможности торга.

Оценка квартиры для продажи

Такая процедура выполняется несколькими способами. Безусловно, все они имеют как достоинства, так и недостатки. На каком остановиться, каждый собственник решает для себя. Итак, как же оценить стоимость квартиры?

Способ № 1. Его вполне можно назвать официальным: проводится такая оценка компаниями, у которых есть разрешение на данную деятельность либо БТИ.

Если обращаться за помощью к частным компаниям, то можно получить подробнейший отчет о том, в каком состоянии находится квартира, сравнительную характеристику ее с другими, находящимися на рынке.

Если такого отчета нет, могут возникнуть трудности во время приобретения жилья по ипотеке, а значит основная масса потребителей – желающие оформить ипотечный кредит.

Минус этого варианта в том, что цена может быть несколько ниже реальной. Чтобы эта проблема была исключена, в отчет вносят поправки, основанные на падении или росте стоимости квартиры за последний месяц.

Способ № 2. Стоимость квартиры определяют риелторы. Хотя для них это всего лишь возможность привлечь клиентов.

Приблизительная стоимость определяется во время общения с собственником по телефону. Это вызывает доверие и признание потенциального клиента.

Достоинством здесь можно назвать то, что риелтор при оценке пользуется реальными цифрами, соответствующими фактической ситуации на рынке. Также риелторы с серьезным опытом работы уже интуитивно определяют, за какую цену можно продать тот или иной объект.

Способ № 3. Самостоятельная оценка. Она основывается на сведениях, доступных в сети интернет.

Существуют определенные ресурсы, специальные программы и онлайн-калькуляторы, используя которые можно рассчитать стоимость недвижимости не вставая с дивана, только используя известные характеристики жилья.

Можно также использовать базы недвижимости, в поисковике вбивается характеристика объекта, а выдаются уже схожие запросы. Основываясь на них, определяется стоимость.

Минусы здесь тоже есть: не учитывается возможность торга, высока вероятность завышения стоимости, некоторые индивидуальные черты квартиры просто остаются неучтенными.

На этом способе остановимся немного подробнее, так при его использовании исключаются лишние расходы, оценка происходит быстро.

На самом деле алгоритм такой оценки прост, заключается он в следующем:

  • Изучается база предложений по продаже квартир, при этом учитывается актуальность информации;
  • Стоит учесть, что если цены на жилье растут, скидка на него обычно не делается, в период падения – наоборот;
  • Подсчитывается стоимость 1 кв. м. аналогичного жилья, можно учесть также скидку, которая составляет 5-15% от общей стоимости.

Конечно, проведение оценки самостоятельно экономит финансы.Но оценка все-таки будет являться поверхностной.

Способ № 4. Устанавливается та стоимость, которую хочет продавец. Иначе такой вариант называют авторитарным. В этой методике есть существенный минус: покупателя можно ждать не один год. И никто не сможет гарантировать, что он вообще появится.

Далее остановимся подробнее на таком тонком моменте для продавца и покупателя квартиры, как торг. Пожалуй, все наши читатели видели такую строку в объявлениях о продаже недвижимости. Как же правильно торг осуществлять?

Когда владелец обосновывает стоимость своего жилья, прежде всего он должен показать потенциальному покупателю все выгодные стороны такой сделки. Максимально убедить человека в том, что именно такая квартира ему нужна, именно в такой он мечтал жить.

Для этого можно заявить о готовности уменьшить стоимость на 5-7% от заявленной, но в том случае, если покупатель в течение суток подтвердит свое согласие на покупку.

Одним из факторов, который способен подтолкнуть человека к принятию решения, являются документы, которые уже готовы. То есть собирать по разным инстанциям справки не придется. Часто это играет важную роль.

Если происходит торг, держитесь уверенно, доказывайте свою правоту спокойно и убедительно.

Когда покупатель просит сбросить цену, он должен привести аргументы своей позиции. Если они убедительны для вас, уступайте. Бывает, что уступить немного в цене проще, чем ждать покупателя, устраивающего вас, не один месяц. Особенно это актуально, когда продать жилье нужно срочно.

В следующей части нашего разговора проанализируем еще несколько ситуаций, в которых может потребоваться оценка недвижимости.

Оценка квартиры для наследства

Смерть физического лица – является основанием чтобы начать процедуру по наследованию имущества, имевшегося у него. Обычно основной актив – это квартира.

Унаследовать квартиру нельзя, если не определена ее стоимость, причем оценщиком-профессионалом. Этого требует законодательство. Какие для этого нужно совершить действия, рассмотрим сейчас.

Зачем оценивать

  1. Чтобы вступить в право владения квартирой. Также в этом случае берется госпошлина за нотариальные действия. Ее размер считают в процентах от стоимости жилья. Самое важное: нотариус примет во внимание только отчет, составленный профессиональным оценщиком.
  2. Для установления доли недвижимости в имуществе умершего. В этой ситуации нужно анализировать стоимость не только жилья, но и всего имущества, принадлежавшего покойному. Это нужно, если наследников несколько и требуется выделить долю каждого. Также это актуально, когда завещание отсутствует или возможно есть, но не известно где оно находится;
  3. Если кто-то из наследников инициировал разбирательство в суде. Чтобы имущество было поделено справедливо, судье необходимо знать, сколько оно стоит.

Кто может оценивать

Оценщик высокой квалификации, участник СРО. Отчетность любых других специалистов для нотариуса или судьи никакого значения иметь не будет. Поэтому всегда стоит удостовериться, состоит ли специалист в саморегулирующейся организации.

Отметим, что оценивают рыночную стоимость квартиры для вступления в право наследования частные специалисты. Кадастровую стоимость оценивает БТИ.

Документы для оценки квартиры

  • Подтверждающие право собственности наследодателя на квартиру;
  • Справка по форме 11-а (из БТИ);
  • Подтверждающие имеющиеся обременения.

Оценщик посещает квартиру и анализирует предоставленные документы. Бывает, что оценочная компания руководствуется исключительно документацией, не посещая сам объект недвижимости. Эта методика не всегда эффективна, но часто единственный вариант установить стоимость. К примеру, в квартире проживают наследники и оценщика они просто не пускают.

Это интересно:  Залог квартиры в ломбард

Сколько длится процедура

Обычно не более 3-х дней. Ряд специалистов предлагает ускоренную процедуру оценки, в течение 1 дня.

Процедура по оценке квартиры для вступления в наследство скорее техническая, чем этап, на котором могут возникнуть проблемы. Но откладывать ее на последний момент не стоит.

Осуществление оценки для раздела имущества

Этот вопрос решается в судебном порядке. Для чего это делается, выясним далее.

Для чего нужна

  • Чтобы определить доли супругов, между которыми возник спор;
  • Чтобы не были нарушены права детей.

Как происходит

При расторжении брака, или после него, между бывшими супругами может возникнуть спор, касающийся недвижимости. Его можно решить и не обращаясь в суд, но так бывает далеко не всегда.

Если до суда все-таки дошло, назначается независимая оценка стоимости спорного жилья. При этом приглашенный оценщик может осмотреть жилье визуально, сделать несколько фотографий. При этом устанавливается стоимость жилья на конкретный период времени, учитывая его износ.

Если в квартире делали ремонт, ее стоимость может увеличиться.

По итогам экспертизы составляется отчет, который и будет использоваться в суде.

Обычно судом тщательно анализируются и учитываются все обстоятельства по делу. Во внимание принимают наличие детей до 18 лет, а также уровень обеспеченности супруга, не имеющего прав на данное жилье.

Оценка квартиры для ипотеки

Серьезный этап в получении кредита. Потенциальный заемщик должен знать, какие документы необходимы для этой процедуры, как она вообще происходит.

Кто проводит

В ипотечном договоре, кроме его условий, прописывается стоимость самого предмета ипотеки. При этом все расходы по ее установлению несет заемщик. К какой компании обратиться в этом случае – личное дело клиента. Но обычно банк рекомендует некоторые компании, которым доверяет полностью.

Давить на заемщика при выборе компании банк не имеет права, но лучше все-таки выбрать одну из организаций из списка банка. Это ускоряет рассмотрение заявки в целом, так как служба безопасности не будет заниматься тотальной проверкой оценщика.

Какие же требования предъявляются к оценщику?

Чаще всего такие:

  • Должен состоять в СРО;
  • Наличие полиса страхования гражд. ответственности более чем на 300 000 руб.

Наличие полиса указывает на опыт и профессионализм оценщика, а в некоторых случаях он может компенсировать клиенту нанесенный ущерб.

Также стоит обращать внимание на то, какая репутация у компании, сколько времени она действует, какие отзывы о ее работе есть в интернете либо в других источниках информации.

Заемщик может обратиться к компании-оценщику, который вызывает у него доверие. Если банк в категоричной форме настаивает на выборе из перечня, не объясняя своих действий, заемщик может обратиться с иском в суд.

Судебные же органы могут обязать банковскую организацию рассмотреть отчет выбранной клиентом компании и выдать кредит на его основании.

Когда выбор оценщика будет сделан, об этом нужно оповестить банк.

Требования к итоговой отчетности

Он должен быть выполнен в полном соответствии нескольким стандартам: требованиям банка, стандартам АИЖК (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) и АРБ (Ассоциация российских банков).

Это также говорит в пользу выбора оценочной компании из предложенного банком перечня, иначе есть вероятность отклонения отчета. А чтобы заказать еще одну оценку у заемщика может не быть ни денег, ни времени.

Как происходит процедура

Условно она делится на два этапа. Сначала проходит общение с выбранным оценщиком, определяется сумма и срочность оценки, оговариваются все нюансы по договору оценки.

Чтобы провести ее, клиент должен предоставить оценщику копии следующих документов:

  • Свои данные паспорта;
  • Кадастровый паспорт (взять в БТИ);
  • Если есть возможность, то план и экспликацию;
  • Документы на квартиру (свид-во регистрации и так далее).

Затем с оценщиком договариваются о времени посещения квартиры. Им будут рассмотрены различные характеристики квартиры, сделаны необходимые для отчета фотографии.

Методики

Квартиру можно оценить, используя несколько методов:

  1. Анализируются завершенные на рынке сделки, которые аналогичны проводящейся в настоящий момент с выбранной квартирой.
  2. Определяют сумму затрат, которая будет иметь место, если строить аналогичное жилье.
  3. Анализируется, насколько возможно увеличение стоимости объекта на рынке.

После анализа данных оценщик формирует отчет для банка. В нем обязательно должна быть рыночная и ликвидационная стоимость рассматриваемой квартиры.

Отчет дополняют фотографиями, копиями документов самой компании по оценке, нумеруют, прошивают, скрепляют печатью, подписывают оценщиком.

Юридически – это официальный документ. Его составляют в среднем 2 дня, иногда 5.

Сколько действует отчет

Цена квартиры, которая указана в отчете, действует 6 месяцев, что полностью выполняет требования законодательства. Как только срок истекает, оценку назначают снова.

Когда не совпадает рыночная и ликвидная стоимость

Такое несовпадение – редкий случай. Но если оно есть, ставят вопрос об ошибочной оценке либо о том, действительно ли квартира имеет ценность.

Хотя при любом варианте банк будет опираться на меньшую сумму. А значит заемщик получит кредит меньшего размера. Ему придется изыскивать еще средства либо искать другую квартиру.

Конечно, ошибки могут быть допущены. Нужно только знать, когда они не умышленные, а когда намеренные. Об этом поговорим дальше.

Когда оценщик ошибается намеренно

Ранее была широко распространена схема, когда оценщик вступает в сговор с заемщиком и указывает в отчетности завышенную стоимость квартиры. Банк выдает более крупную сумму кредита, а заемщик использует эти деньги в качестве первоначального взноса.

Сейчас такие ухищрения исключены. Банковская организация несколько раз проверяет и анализирует все документы и отчетность оценщика, использовать средства займа не по назначению просто невозможно.

Ошибки случайного характера

Оценщик выбрал для анализа неподходящие аналоги квартир. Так как их стоимость меняется, спрогнозировать какой она станет через несколько лет, очень сложно.

Чем рискует банк

Если заемщик не выполнит свои обязательства, банк просто не сможет осуществить покрытие убытков, продав залоговое имущество.

Судебный спор

Если заказчик предоставит альтернативную оценку стоимости жилья, он может обратиться с ними в суд. А оценщик по решению суда возместит все убытки, которые понес заказчик.

Стоимость услуг по оценке

Стоимость формирует компания, которая их оказывает. Если приводить усредненные данные, то она составляет от 2500 до 6500 руб. Кстати, от региона страны этот показатель тоже зависит.

А услуги оценщика клиент должен в любом случае оплатить, даже если банк отказал ему в предоставлении ипотечного займа.

Заключение

Мы рассмотрели важную и актуальную тему по оценке квартиры. Ситуаций, для которых она может понадобиться – много. Мы рассмотрели самые распространенные. Хотелось бы порекомендовать читателям следующее: заключайте договор о сотрудничестве только с профессионалами своего дела, не пытайтесь сэкономить на мелочах, потому как столкнувшись с недобросовестными оценщиками потерять можно гораздо больше.

Зачем нужна оценка квартиры?

Любая квартира, как материальное имущество, имеет свою стоимость на рынке недвижимости. Ее цену полезно знать при совершении каких-либо операций, где требуется определить полный денежный эквивалент. Как правило, оценкой занимаются специально подготовленные эксперты – оценщики.

В каких случаях нужна оценка квартиры?

Купля-продажа. В том или ином случае необходимо знать рыночную стоимость квартиры. Это даст своего рода преимущество при ведении переговоров. При продаже вы сможете аргументированно отстаивать свою точку зрения и в нужный момент благоприятно закрыть сделку. А также оценщики могут снабдить вас полезной информацией, сделав прогноз изменения цен в ближайшее время на рынке недвижимости;

Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Да, конечно. Зачастую банки делают намного более выгодные предложения по кредитам, если в залог предоставляется недвижимое имущество. Независимая оценка стоимости квартиры поможет спрогнозировать все возможные риски при выдаче кредита;

Оформление наследства. Эта причина является одной из самых распространенных. После кончины собственника квартиры, жилплощадь, как правило, – одна, а наследников может быть гораздо больше. В этом случае независимая экспертиза помогает определить стоимость жилья и, соответственно, выделить материальную компенсацию каждому из наследников. Кстати, при дарении оценка также потребуется;

Оценка для суда. В том случае, если супруги не смогли мирным путем поделить имущество и обратились в суд, оценка стоимости квартиры просто необходима. При подаче иска возможен даже удаленный вариант оценки, при условии, что один из собственников не пускает в квартиру оценщиков;

Брачный контракт. Данный договор в обязательном порядке предписывает общую имущественную оценку состоянию супругов на момент вступления в брак. В дальнейшем это поможет избежать проблем, описанных в предыдущем пункте;

Это интересно:  Как разделить счета в муниципальной квартире

Оценка для органов опеки. Для возможности воспитания ребенка органы опеки обязательно должны быть убеждены в том, что будут обеспечены достойные условия для содержания. А также оценка квартиры может пригодиться для улучшения жилищных условий по льготным программам при опеке;

Подготовка документов для посольства. Некоторые страны для получения визы предполагают обязательное владение имуществом в родной стране, а иногда даже требуют оценочной стоимости жилья;

Страхование. Страховые компенсации, в частности их размер, напрямую зависят от рыночной стоимости недвижимости. Особенно популярной эта услуга считается в новостройке.

Существуют и другие случаи, когда возникают вопросы: нужна ли оценка квартиры? Однако все варианты предусмотреть невозможно, и некоторые из них могут наступить вполне неожиданно. Таким образом, мы рассмотрели, зачем нужна оценка квартиры. Официальных случаев существует множество, кроме того, в непредвиденных обстоятельствах также будет полезно знать, во сколько беспристрастно может быть оценено ваше жилье.

Что нужно для оценки квартиры, какие документы?

Для оценки квартиры требуется несколько групп различных документов:

  • Данные непосредственно о собственнике квартиры. В этот пакет документов входят копии паспорта и ИНН;
  • Правоустанавливающие документы. Им может являться любой документ из довольно широкого круга, например: договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности на долю имущества, о праве на наследство, о приобретении квартиры с аукциона, свидетельства, выданные органами местного самоуправления или приватизации, решение суда, подтверждающее признание права собственности. Это далеко не полный перечень тех документов, которые вы можете предоставить в данной категории;
  • Данные непосредственно о квартире. Ими могут являться самые разнообразные копии документов: техпаспорта, выписки из Росреестра, фотографии квартиры для ее идентификации.

Нужна ли оценка квартиры? Ответ: да, конечно. Обстоятельства в современном мире меняются с молниеносной скоростью, но такие данные всегда будут актуальными, в том числе и для решения различных проблем.

Оценка квартир для ипотеки: для чего нужна, кто делает и кто оплачивает?

Большинство будущих заёмщиков осведомлены о том, что независимая оценка квартир для ипотеки необходима при предоставлении кредита. Отчёт об определении стоимости прямо указан в перечне документов, выдаваемом банком. Но, не все знают для чего она нужна, кто и как может её провести, сколько придётся заплатить, и что будет, если отказаться от оценки. Тем гражданам, для которых данная тема является сейчас особенно актуальной, будут даны ответы на озвученные вопросы.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Ипотека – это не просто кредит, а кредитование с обеспечением. В качестве обеспечения возврата займа выступает квартира. До полного погашения ипотечного кредита, она будет находиться в залоге у банка, поэтому необходима оценка залога недвижимости.

Юристы давно спорят об обязательности оценки залога именно специалистом, а не просто залогодателем и залогодержателем. Это спорный вопрос.

Но, одно известно точно, что отказ заёмщика от проведения оценочных мероприятий независимым специалистом, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа. Кредитор хочет знать рыночную стоимость залога. Да и самому заёмщику это интересно. Оценка объектов недвижимости — это основание размера запрошенной суммы. Причём нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки и во вторичном жилье.

Оценка залога решает для кредитора сразу три задачи:

  1. Определение размера выдаваемого займа. Он не может превышать 80%-85% (в разных банках) стоимости квартиры;
  2. Соотнесение стоимости жилья с оценочной стоимостью, для того чтобы исключить значительное завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи сторонами сделки;
  3. Установление реальной стоимости квартиры, по которой она может быть реализована при невозврате кредита.

Кто делает оценку недвижимости при ипотечном кредитовании?

Оценку выполняют специалисты, получившие право заниматься оценочной деятельностью. Это право предоставляется физическому лицу, прошедшему специальное обучение со сдачей квалификационного экзамена. Подтверждением права является наличие у специалиста квалификационного аттестата, срок действия которого не превышает 3-х лет с момента выдачи.

Оценщик, в соответствии с законом об оценочной деятельности, обязан быть членом СРО, что подтверждается свидетельством. Профессиональная деятельность специалиста должна быть застрахована. Размер страховой суммы в 2018 г. для физического лица составляет не менее 300 тыс.руб. Если оценочную деятельность осуществляет юрлицо, то страховая сумма составляет от 5 млн. руб.

Где лучше заказать оценку?

В каждом населённом пункте работает множество специалистов, которые могут делать оценку. Но правильнее будет заказать оценочные услуги у квалифицированного специалиста, а не просто имеющего аттестат.

Поэтому, при выборе можно положиться на банк, предоставляющий ипотечный кредит. Список оценщиков, заключениям которых доверяет кредитор, размещается на сайте банка. Указанные оценщики являются аккредитованными и хорошо знают все требования конкретного банка по оценке квартир и оформлению её результатов.

Если заёмщик решит сам выбрать специалиста, то ориентироваться следует на срок его работы на рынке оказания оценочных услуг.

Вид определяемой стоимости

Для оценки жилья с целью получения ипотечного кредита оценщиком определяются два вида стоимости.

Рыночная стоимость

Это стоимость, отражающая наиболее вероятную цену квартиры, при которой она может быть продана на текущий момент.

Ликвидационная стоимость

Это стоимость, по которой квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами. Она всегда меньше рыночной и является основой для определения банком максимального размера займа.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценочные мероприятия проходят в строго определённой последовательности. Ниже представлена пошаговая инструкция.

Переговоры

Первый этап – это встреча заказчика и исполнителя в предварительно согласованное время. Профессиональный оценщик, без дополнительной просьбы, предъявляет заказчику копии документов, подтверждающих право заниматься оценкой.

На этом этапе происходят переговоры, затрагивающие все детали оценки, включая:

  • цель оценки;
  • данные о залоге;
  • согласование времени осмотра;
  • срок выполнения оценочных мероприятий;
  • стоимость услуг;
  • сроки и порядок оплаты;
  • вид представления результатов;
  • перечень требующихся от заказчика документов.

Если требующиеся документы у заказчика при себе, то сторонами сразу может быть подписан договор на оказание услуг. Если их нет, то договор подписывается и вступает в силу после их предоставления.

Оценщику необходимы:

  • паспортные данные заказчика (для договора и расчётов);
  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН;
  • любые имеющиеся технические документы на квартиру (техпаспорт, техплан, поэтажный план).

Заключение договора

Когда все документы получены, оценщик подготавливает договор на оказание услуг. При отсутствии возражений, заказчик его подписывает. С этого момента идёт отсчёт указанного в договоре срока оказания услуг. Нормальный срок составляет от 2-х до 5-6 дней.

Выезд на объект

В назначенное время специалист прибывает на осмотр квартиры.

Его задачей является визуальная оценка и фиксация всех факторов, влияющих на её стоимость, в т. ч. осмотр:

  • районного квартала, в котором находится квартира на предмет наличия инфраструктурных объектов (школ, больниц, магазинов и т.д.), зелёных зон, транспортной доступности, промышленных объектов;
  • придомовой территории (общее состояние, парковочные места, детские площадки);
  • общего состояния дома, подъезда, наличие лифта;
  • квартиры: проверка соответствия фактической планировки проектной, общее состояние, современность коммуникаций, дверных и оконных проемов, наличие балкона и др.

Фиксация визуальных наблюдений производится с помощью фотосъёмки и письменных пометок.

Камеральные работы

Один из основных этапов оценочных мероприятий. Проводится в офисе. На этом этапе специалистом выполняются:

  • обобщение и анализ информации, полученной из документов заказчика и на осмотре;
  • сбор данных из открытых источников о состоянии рынка жилья в целом и непосредственно в районе, где находится квартира;
  • выбор подхода и метода оценки (для квартир, почти всегда сравнительный подход, метод — сравнение продаж);
  • поиск предложений по объектам-аналогам;
  • непосредственно расчёты и обоснование стоимости;
  • подбор документов для отчёта.

После отработки этого процесса, оценщик формирует отчёт об оценке.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий всю информацию о ходе оценки и её результатах. Состав разделов отчёта регламентирован Законом об оценочной деятельности в РФ.

Отчёт содержит:

  1. Данные о заказчике;
  2. Цель оценки;
  3. Подробные данные о квартире;
  4. Данные об оценщике;
  5. Данные о выборе подхода и метода оценки;
  6. Статистическую информацию о рынке жилья, её анализ;
  7. Расчёты стоимости выбранным методом;
  8. Выводы, сделанные о стоимости квартиры в виде заключения;
  9. Приложения к отчёту.

К отчёту прилагаются:

  • правоустанавливающие документы;
  • технический документ на объект;
  • фотографии квартиры;
  • документы оценщика, дающие право заниматься оценкой.

Отчёт и приложения к нему сшиваются в единый документ.

Оплата

Порядок оплаты также описан в договоре, это может быть:

  • частичная предоплата с последующей доплатой,
  • 100% предоплата,
  • полная оплата после оказания услуг.
Это интересно:  Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры

Оплата услуг производится в установленные договором сроки. Оплачивает услугу покупатель, т. к. оценка необходима ему для получения займа. Выполнение услуг подтверждается подписанием акта выполненных работ. Отчёт передаётся заказчику после полной оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, смотрите в этом видео:

Полученный отчёт передаётся кредитору. С учётом установленной рыночной и ликвидационной стоимостей, банк принимает решение о размере кредита. Но при этом, он составит не больше запрошенной заёмщиком суммы и не больше стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи за вычетом суммы первоначального взноса.

Документы от застройщика при покупке квартиры в новостройке — в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Как происходит оценка жилой недвижимости (квартиры) для ипотеки

Ипотека представляет собой целевой кредит на покупку недвижимости. Как правило, это большая сумма, которая выдается на длительный срок. Гарантией возврата долга выступает приобретаемое жилье, поскольку оно оформляется в качестве залога. Оценка квартиры для ипотеки определяет его цену.

Зачем проводить оценку недвижимости

Для того чтобы узнать корректную стоимость объекта, исходя из которой будет установлен размер ипотечного кредита, проводится экспертная оценка. Профессиональное мнение не учитывает интересы ни одной из сторон кредитного соглашения, то есть является независимым и объективным .

К аргументам, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, можно отнести следующие пункты:

  1. Требования законодательства, согласно которым закладная должна содержать оценку имущества.
  2. Обязательное условие банка. Так как банку необходимо в первую очередь обеспечить возврат денежных средств, сумма займа будет рассчитываться исходя из реальной стоимости жилья, и составит не более 2/3. В случае возникновения просроченной задолженности имущество реализуется, деньги возвращаются кредитору. Банк должен быть уверен, что суммы, вырученной от продажи, должно хватить для полного погашения кредита.
  3. Интересы заемщика. Поскольку оценку проводит независимый эксперт, в его отчете содержится информация о реальной стоимости объекта. При этом учитываются все параметры жилья и изъяны, на которые покупатель мог не обратить внимания. Если стоимость оценки существенно отличается от цены, которую запросил продавец, стоит попытаться ее снизить или задуматься о целесообразности покупки.

Таким образом, сумма жилищного кредита, одобренная банком после рассмотрения документов заемщика, является предварительной и служит ориентиром для выбора объекта. Окончательный размер будет зависеть от стоимости квартиры, которая указана в отчете профессионального оценщика.

Кто занимается оценкой

Оценкой недвижимости при ипотечном кредитовании могут заниматься юридические или частные лица, соответствующие требованиям закона об оценочной деятельности:

  • имеют документы, разрешающие выполнять подобную работу;
  • состоят в одном из профессиональных объединений оценщиков;
  • имеют полис страхования гражданской ответственности на случай необходимости покрытия ущерба при допущенной ошибке;
  • действуют в соответствии с установленными профессиональными стандартами.

Человек, приобретающий жилье в ипотеку, имеет право выбрать оценщика, предложенного банком, или воспользоваться услугами стороннего специалиста.

Стоимость работы оценщика

Где можно заказать оценку недвижимости

Каждая кредитная организация имеет собственный список аккредитованных организаций, занимающихся оценочной деятельностью. Чаще всего заемщики пользуются их услугами. Сотрудничество с ними имеет ряд преимуществ:

  • отсутствует необходимость искать оценщика;
  • предоставленный отчет будет соответствовать требованиям кредитной организации;
  • банк примет оценку и не будет ее оспаривать, что ускорить оформление ипотечного займа.

По закону клиент банка может воспользоваться услугами сторонней компании, если есть подозрение, что оценщик, рекомендованный банком, занижает реальную стоимость. В этом случае необходимо проверить, соответствует ли его деятельность требованиям законодательства, разрешительную документацию и т. д. Кроме этого, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • репутация компании;
  • как долго организация занимается оценкой;
  • отзывы о сотрудничестве тех, кто воспользовался услугой.

Проводить оценку недвижимости для ипотеки может и частное лицо. При этом у него должен быть статус индивидуального предпринимателя, лицензия и страховой полис.

Порядок проведения оценки

Процедуру по оценке недвижимости необходимо проводить после того, как была достигнута договоренность с продавцом о продаже, но до того, как был внесен залог. Таким образом покупатель страхует себя от потери денег, если банк не одобрит объект недвижимости или оценочная стоимость на него будет ниже заявленной продавцом.

Итак, заемщик получил одобрение банка, нашел подходящую квартиру и выбрал оценщика. Его дальнейшие действия включают следующие шаги:

  • связаться с экспертной организацией и обговорить стоимость;
  • оставить заявку;
  • предоставить пакет бумаг на приобретаемую недвижимость: документ, на основании которого возникло право собственности, свидетельство о собственности, план помещения и экспликация, кадастровый паспорт;
  • заключить договор на оказание услуг;
  • определить время проведения процедуры оценки.

После этого специалист выезжает на объект, проводит его осмотр и фотографирует. Учитывается возраст и стояние дома, в котором находится квартира, материал стен и перекрытий, планировка, износ коммуникаций и т.д. Ремонт не берется в расчет, поскольку это изменяемый параметр, который не является определяющим.

Затем оценщик проводит анализ стоимости объекта. Принимаются во внимание, в том числе, район, инфраструктура и перспективы роста или снижения цены, зависящие от состояния рынка недвижимости.

Методы оценки

Существует несколько методов, как происходит оценка квартиры. Чаще всего специалисты используют сравнительный способ, когда для определения стоимости в расчет берутся аналогичные предложения, представленные на рынке. С помощью коэффициентов выводится средний показатель.

При использовании затратного метода учитываются затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта, а также средства, которые потребуются на замену коммуникаций и т.д. Доходный способ оценки позволяет учитывать возможную выгоду при сдаче в аренду или перепродаже жилья.

Все эти методы оценки для ипотеки могут быть применены вместе или по отдельности.

Рыночная стоимость

После того, как были учтены все параметры недвижимости и проведен сравнительный анализ с объектами, имеющими похожие характеристики, эксперт выводит рыночную стоимость жилья. Это цена, наиболее приближенная к объективной, которая будет выгодна и покупателю и продавцу.

Ликвидационная стоимость

Еще один важный параметр, который получает специалист после того, как происходит оценка недвижимости — ликвидационная стоимость недвижимости. Это цена, по которой имущество можно реализовать в короткий срок. Срочная продажа подразумевает определенный дисконт, поэтому показатель обычно отличается от рыночного в меньшую сторону.

Необходимость указания ликвидационной стоимости обусловлена тем, что в случае неоплаты долга имущество будет реализовано. Чем раньше банк продаст квартиру, тем быстрее сможет вернуть деньги.

При определении размера ипотечного кредита будут учитываться и рыночная и ликвидационная стоимости. За основу возьмут наименьший показатель .

Отчет по оценке стоимости

В результате проведенного анализа эксперт должен представить отчет, отражающий стоимость объекта. Этот документ имеет юридическую силу, поэтому составляется согласно существующим стандартам. Он является обязательным для составления закладной.

По правилам отчет об оценке недвижимости должен быть напечатан на листах формата А4. Все странницы пронумерованы, их количество не превышает 30. Отчет сшивается и заверяется подписью уполномоченного лица и печатью.

В содержании должна быть отражена следующая информация:

  • данные организации, которая проводила оценку, с указанием разрешительной документации;
  • методы, применяемые для проведения расчета стоимости жилья;
  • параметры квартиры, влияющие на цену;
  • сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости;
  • рыночная и ликвидационная стоимость;
  • приложение, в которое входят копии документов на квартиру, фотографии объекта и т.д.

Оценка квартиры для ипотеки занимает 3-5 дней. Если документ нужен срочно, придется сделать доплату. Отчет актуален в течение полугода.

Что делать, если в отчете указана низкая стоимость

Банк определяет размер ипотечного кредита, опираясь на данные оценщика. Может сложиться ситуация, когда сумма займа из-за указанной цены будет меньше, чем та, на которую рассчитывал покупатель. В этом случае может быть несколько выходов:

  • попросить дополнительную скидку у продавца, аргументируя ее данными из отчета;
  • обратиться к другому специалисту и провести новую оценку;
  • найти средства, чтобы увеличить размер взноса наличными;
  • дать банку дополнительный залог, который будет покрывать разницу;
  • найти другую квартиру.

Таким образом, определение цены жилья, приобретаемого за счет заемных средств, должно основываться на мнении независимого эксперта. Методы, как происходит оценка квартиры при ипотеке, подразумевают определение рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости. Оба параметра влияют на размер кредита. В случае если заемщик не согласен с результатами оценки, он может ее оспорить или обратиться к другому эксперту.

Статья написана по материалам сайтов: www.grand-real.ru, napravah.com, eurocredit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector