+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как продать квартиру которая находится в ипотеке

Содержание

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Довольно часто может возникнуть потребность в реализации своего кредитного жилья. На принятие такого решения могут повлиять следующие причины: увеличение жилплощади из-за пополнения в семье, трудности с ежемесячными выплатами по кредитным обязательствам, развод супругов и прочее. В этой статье говорится о том, как продать квартиру, которая находится в ипотеке у банка.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Итак, возможно ли продать квартиру в ипотеке? Реализация такого жилища имеет некоторые нюансы, так как оно будет являться объектом залога до того момента, пока в полном размере не будут выплачены обязательства по кредитному соглашению.

В федеральном законе от 16 июля 1998 года No102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится, что жилплощадь, которая находится в ипотечной ссуде, можно реализовать только с согласия залогодержателя, то есть кредитора. Таким образом, продать такое жильё всё же возможно. Ниже будут рассмотрены основные варианты и условия продажи квартиры в ипотеке.

Основные способы продажи ипотечной квартиры

Для реализации недвижимого имущества можно воспользоваться одним из нижеперечисленных методов. В той или иной ситуации каждый метод будет выгоден по-своему.

Досрочное погашение ипотеки

Один из основных вариантов – это досрочное погашение займа. Получатель кредита может снять обременение с имущества, полностью погасив оставшуюся часть долга перед финансовой организацией.

Этот вариант подойдёт заёмщику, если приобретатель жилплощади согласится дать необходимую сумму денег для досрочного погашения ипотечного кредита. Не каждый пойдёт на такой риск, хоть и передача денежных средств будет подкреплена нотариально заверенным договором.

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца в рамках досрочного погашения следующая:

  1. Получение разрешения банка на продажу ипотечной квартиры (клиент узнаёт оставшуюся часть суммы, требующуюся для досрочного погашения ссуды).
  2. Далее необходимо заключить соглашение у нотариуса между продавцом (заёмщиком) и покупателем на передачу денежных средств в качестве задатка, которые будут использованы на досрочное погашение.
  3. Следующим пунктом будет выписка всех членов семьи из ипотечной квартиры.
  4. Продавец вносит оставшуюся задолженность по ссуде и выводит имущество из-под обременения.
  5. Заключается договор купли-продажи жилища между продавцом и покупателем. Его следует заключать посредством Регистрационной палаты или МФЦ (многофункциональный центр). После этого клиент отдаёт продавцу оставшуюся сумму денег.

Продажа обязательств по ипотеке

Такой вариант реализации залогового жилища бывает выгоден клиенту, который желает купить квартиру, используя заёмные средства. Данный способ заключается в перезаключении ипотечного договора с продавца на нового заёмщика.

Для передачи долговых обязательств продавец и покупатель должны явиться в офис кредитора и заключить соответствующее соглашение. Регистрацией имущества в Росреестре занимается банковское учреждение.

Кредитор может отказать в переоформлении кредита на нового заёмщика по следующим причинам:

  • плохая кредитная история приобретателя жилплощади;
  • низкая заработная плата;
  • наличие действующих кредитов.

В списке выше приведены далеко не все причины отказа в получении кредита — с полным списком можно ознакомиться в соответствующей статье.

Необходимо знать, что в некоторых ситуациях кредитору выгодно сменить заёмщика. Этими ситуациями могут быть:

Порядок действий при продаже квартиры:

  1. Подать объявление о продаже и найти желающего на покупку.
  2. Вместе с приобретателем подать заявление на передачу действующей ссуды новому заёмщику.
  3. Дождаться одобрения от кредитора.
  4. В случае положительного решения следует заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности.
  5. По завершении всех действий следует забрать оставшуюся сумму денег у покупателя или кредитора (в случае безопасной сделки).

Снятие обременения с недвижимости в ходе сделки

Вариант реализации жилплощади, в ходе которого снятие обременения с имущества осуществляется в процессе сделки, очень напоминает первый метод с досрочным погашением займа. Главным отличием этого способа является участие кредитора в качестве получателя задатка и использование депозитарной ячейки.

К плюсам этого варианта можно отнести безопасность всех операций. В ходе всей процедуры банковское учреждение будет являться гарантом.

Порядок действий при использовании этого способа следующий:

  1. Первым делом необходимо получить согласие от займодателя на реализацию залогового имущества.
  2. Далее покупатель заключает с сотрудниками банка договор, заверенный у нотариуса.
  3. После этого ему необходимо внести деньги в депозитарную ячейку на оплату оставшегося долга по ссуде. Затем во вторую ячейку покупатель вносит оставшуюся сумму для продавца.
  4. После снятия обременения с жилого помещения оформляются остальные документы в Росреестре.
  5. Завершающим этапом сделки будет получение доступа к депозитарным ячейкам для кредитора и продавца.
Это интересно:  При дарении квартиры нужно ли платить налог

Продажа жилья при помощи банка

Последний способ является самым невыгодным для должника. К этому способу кредитор прибегает только в крайнем случае — если заёмщик не платит по долговым обязательствам. Финансовая организация осуществляет все этапы реализации жилплощади самостоятельно. Жилище, которое является предметом залога, будет выставлено на торги. Как следствие, цена жилплощади будет минимальной, так как банку выгодно в кратчайшие сроки перекрыть свои убытки. Возможен вариант, что суммы денег, вырученной со сделки, хватает только на покрытие банковских убытков. Тогда можно вообще не получить своих денег.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Процесс реализации жилья немного отличается во всех вышеперечисленных способах. Необходимо выбрать наиболее подходящий способ, а затем поэтапно следовать пунктам. Важно помнить, что продать имущество без банковского участия не получится, так как недвижимость служит залогом по кредиту.

Общие правила при продаже квартиры с обременением по ипотеке:

  1. Первым делом нужно уведомить свою банковскую организацию о намерении по продаже залоговой квартиры.
  2. Следующим пунктом будет поиск клиента.
  3. Далее покупатель передаёт задаток для обеспечения сделки (её следует заверить у нотариуса).
  4. После с имущества снимается обременение.
  5. Расчёт между продавцом и новым владельцем. Передачу денежных средств лучше производить, используя депозитарные ячейки, доступ к которым будет открыт после завершения всех последующих действий.
  6. Регистрация и оформление договора купли-продажи.
  7. Получение доступа к депозитарной ячейке.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Для продажи квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо наличие следующих документов:

  • паспорта владельца;
  • договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке;
  • технического паспорта жилья;
  • выписки из ЕГРН;
  • согласия одного из супругов на продажу;
  • справки по оценке жилплощади;
  • справки, предоставленной управляющей компанией, которая подтверждает отсутствие задолженностей за коммунальные услуги;
  • при наличии в семье несовершеннолетних детей требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства;
  • справки или выписки из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Все эти документы нужно собрать в полном объёме, либо доверить всё это дело соответствующим специалистам.

Как правильно продать квартиру в ипотеке?

В процессе реализации ипотечной жилплощади не следует умалчивать тот факт, что жилище является объектом залога. Необходимо сразу поставить клиента в известность, что имущество находится под обременением.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть крайне выгодным предложением для нового владельца, так как её цена будет гораздо ниже рыночной.

Продать квартиру в ипотеке совсем не сложно, если следовать всем вышеперечисленным правилам. Вся процедура по реализации имущества займёт по времени около четырёх недель. Чтобы ускорить процесс и не допустить лишних ошибок, лучше будет обратиться в специализированные агентства по недвижимости. Профессионалы из агентства помогут своему клиенту совершить более выгодную сделку.

Видео по теме

Как продать ипотечную квартиру: основные схемы и правила

Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили сайту «РИА Недвижимость», что важно знать при продаже квартиры из-под залога.

Повод для продажи

Имеет смысл продавать ипотечную квартиру в том случае, если человек расширяет жилплощадь, переезжает из «однушки» в «двушку», и ему осталось выплатить по ипотеке относительно небольшую сумму, рассуждает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов.

«Еще один момент — это небольшой кредит на покупку квартиры на этапе котлована. После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.

Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка, утверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В этом случае продавцы редко идут на снижение цены.
Рассмотреть вариант скидки имеет смысл в том случае, если владелец продает купленную в ипотеку квартиру из-за невозможности дальше выплачивать кредит, так как он заинтересован в быстром нахождении клиента.

Как правило, дисконт при продаже ипотечной квартиры всегда присутствует, чтобы уравновесить риски покупателя, отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, разбег составляет от 5% до 25%.

Меняем ипотеку на ипотеку

На начальных этапах продажа ипотечной квартиры практически ничем не отличается от обычной, также нужно организовывать рекламную кампанию, показывать ее. Только теперь всех покупателей нужно сразу предупреждать, что квартира находится в залоге у банка, говорит управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков.

После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. «В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового», — замечает Вишняков.

В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%, приводит пример Шлома.

Известна также продажа не квартиры, а кредита. «В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков», — объясняет юрист Екатерина Нечаева. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита. Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными, обращает внимание собеседница агентства.

Схемы для «живых» денег

Если же покупатель приобретает квартиру за «живые» деньги, то в этом случае существует несколько вариантов продажи.

Так, банк может самостоятельно заниматься продажей квартиры. «Тогда покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита и выкупа квартиры, в банковскую ячейку того банка, который выдал заемщику (продавцу) кредит. Банк самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о выплате займа и передает туда закладную. После этого совершается регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности к новому покупателю», — описывает схему Нечаева.

Впрочем, эту схему, по ее словам, можно проделать и без участия банка. Нужно просто найти покупателя, который согласится заключить предварительный договор купли-продажи, выплатить остаток долга в банке, а уже после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры. Таким образом, банк может и не знать о намерении заемщика продать квартиру. Правда, в этом случае необходимо, чтобы в кредитном договоре было прописано условие о досрочном погашении долга без дополнительных штрафных санкций, уточняет юрист.

Это интересно:  Ипотека под залог доли в квартире

Кроме того, для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо чтобы договор об ипотеке предусматривал право на продажу недвижимости без согласия залогодержателя, добавляет руководитель юридического отдела бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова. Но при такой схеме для покупателя залоговой квартиры может сработать «мина замедленного действия», предупреждает Шлома, а именно риск того, что после снятия залога продавец исчезнет, и переход права собственности не состоится.

Поэтому идеальным вариантом, уверяет эксперт, будет получение у банка разрешения на продажу и согласование с ним схемы сделки, нюансов взаиморасчетов, процедуры снятия залога.

После согласия банка на досрочное погашение, покупатель и продавец заключают договор задатка, который равен сумме долга продавца перед банком, инструктирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Чтобы обезопасить себя, сторонам лучше заверить такой договор у нотариуса.

В договоре задатка должны быть обязательно указаны обязательства продавца, в частности, что он обязан продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в регистрационной палате, поясняет собеседница агентства. Помимо этого в договоре указывается сумма квартиры и порядок расчетов, срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с нее.

«Далее стороны идут в банк для погашения задолженности продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Затем необходимо обратиться в регистрационную палату вместе с представителем банка и пакетом документов для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца», — описывает процесс Лебедева.

Как продать квартиру, если она в ипотеке: инcтрукция, схемы, подводные камни

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, хоть в процессе и могут возникнуть трудности. Они связаны с тем, что ваши права на объект до погашения залога являются частичными и на все действия потребуется согласие банка. Кроме того, на некоторые виды сделок покупатели идут с неохотой, так как опасаются столкнуться с мошенничеством. Рассказываем подробнее в статье.

Как продать ипотечное жилье:

Чтобы уравновесить эти риски, на недвижимость с обременением часто делают скидки — 10-15%. Особенно актуально это для ситуаций, в которых найти нового владельца нужно быстро. Например, когда предыдущий собственник не может далее платить залог.

Есть и еще один нюанс, связанный с потерей денег — кредитор также может брать комиссию за свою часть работы. Банку могут быть не выгодны некоторые условия передачи прав и обязательств продавца. Но обычно проблем с получением согласия займодателя не возникает. Существует несколько алгоритмов продажи такой недвижимости.

Еще один вероятный пункт расходов — налог на продажу. Продавец уплачивает его, если проданный объект был в собственности меньше пяти лет.

Схемы продажи квартиры в ипотеке

Всего есть три способа.

Досрочное погашение

Самый лучший, по мнению юристов, вариант развития событий. Порядок действий такой: продавец закрывает свои обязательства перед банком, снимает обременение и затем ищет нового собственника жилья. В этом случае не придется делать скидку и желающих заключить сделку ничего не отпугнет.

Больше всего эти способ подходит тем, кто уже выплатил большую часть процентов. Бывает так, что сначала находят заинтересованного в покупке человека, а затем пишут заявление на досрочное погашение. Реальный образец документа выдает банк.

У обеих схем есть один большой минус — чаще всего их сложно осуществить.

Как это можно сделать:

  • Взять второй кредит и погасить им первый. Этот вариант сработает, если у вас достаточный постоянный доход. Деньгами с продажи рассчитываются со вторым займодателем.
  • Использовать свои средства. Процедура аналогична предыдущей.
  • Найти человека, который будет готов отдать под расписку сумму для погашения ипотеки в качестве аванса.

С третьим алгоритмом, скорее всего, возникнут трудности, и вот почему. В этом случае человеку нужно будет положиться на вашу честность, так как есть риск не получить жилье и потерять деньги. Конечно, он сможет подать в суд, но это потеря времени и средств.

Переоформление долговых обязательств

Продавец передает не только права на квартиру, но и свои обязательства: срок выплаты, процентную ставку. Соответственно первое, что понадобится — разрешение кредитора. Реализовать такую процедуру сложнее всего, так как следующий владелец должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти под требования займодателя.

Действия пошагово:

  • Если все условия выполнены, заключается трехстороннее соглашение о переводе ипотечного долга с вас на будущего владельца. Он соглашается принять ваши обязательства, в том числе невыполненные. Обременение с жилья не снимается.
  • Подписывается договор купли-продажи и кредитный договор.

Таким образом продается и вторичка, и недвижимость, которая еще только строится. Во втором случае оформляют продажу по переуступке. У каждого банка могут быть свои особенности передачи прав и обязательств.

Погашение займа в процессе сделки с участием банка

Этот алгоритм похож на первый. Покупатель закрывает невыплаченный долг, после чего с ним заключается договор купли-продажи. Есть одно отличие, благодаря которому продать квартиру, купленную в ипотеку, становится гораздо легче. В этой схеме активное участие принимает кредитор. Клиент отдает залог не вам, а непосредственно в банк. Это выглядит не так рискованно.

Пошаговая инструкция:

  • Когда средства получены, займодатель выдает вам справку о погашении задолженности и закладную для того, чтобы снять обременение. Иногда он сам подает заявление в Росреестр.
  • Разницу между стоимостью недвижимости и погашенным остатком задолженности получаете вы. Для этого покупатель открывает аккредитив на эту сумму или кладет ее в банковскую ячейку.
  • Деньги окажутся у вас как только право собственности перейдет к новому владельцу. Подтверждением станет выписка из ЕГРН.

Обычно заключается предварительное соглашение, в котором оговаривается размер долга, сколько стоит объект, кто снимает обременение, временные рамки и ответственность сторон в непредвиденных ситуациях. Минус этой схемы в том, что не все займодатели готовы пойти на такую сделку. Далее расскажем как поступить, если имущество куплено на особых условиях и что делать в случае развода владельцев.

Как продать квартиру, если она в военной ипотеке

Сделать это можно теми же способами: после досрочного погашения или по переуступке обязательств. В первом случае продажа происходит в пять этапов. Что нужно сделать:

  • Уведомить банк о намерении выплатить задолженность.
  • Одновременно с этим отправить заявку на получение второго свидетельства участия в НИС. Это необходимо, чтобы вы могли оформить займ еще раз.
  • Узнать сумму залога и уплатить ее.
  • Взять документ о снятии обременения и свидетельство о собственности.
  • Продать недвижимость.

Переоформление кредита возможно как участникам НИС, так и тем, кто не относится к этой программе. Условия могут незначительно отличаться в разных банках, поэтому не будем подробно останавливаться на них. Обратитесь непосредственно в организацию, чтобы узнать нюансы сделки.

Что делать с залоговым жильем при разводе

Порядок продажи квартиры по ипотеке в этом случае немного отличается от других ситуаций. Особенность в том, что сначала нужно разделить имущество. До развода или сразу же после него необходимо оповестить банк, чтобы выяснить, какие есть варианты раздела. Вопрос не согласовывают с кредитором только если перед оформлением займа был заключен брачный контракт. В суде имущество и долги за него по умолчанию делятся между собственниками поровну. Отхождение от этого правила возможно в двух случаях:

  • Семья многодетная и все дети остаются с одним из супругов.
  • В семье есть ребенок-инвалид.
Это интересно:  Надо ли выписывать умершего человека из квартиры

Бывает так, что заключается соглашение, по которому залог переоформляется на одного из владельцев.

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, недвижимость и задолженность за нее полностью принадлежит военному.

Займодатель может сам найти покупателя и разделить полученные средства между супругами, чтобы они использовали их как первоначальный взнос на новое жилье. В итоге из одного залога получаются два. Сделать это самостоятельно сложнее, так как не все кредиторы дают разрешение.

Как продавать квартиру с материнским капиталом в залоге

По закону жилье, купленное с помощью материнского капитала, должно находиться в собственности всех членов семьи, включая каждого ребенка. Сделки с таким имуществом нельзя проводить без согласия всех собственников. Несмотря на обязательность этого правила, изменить жилищные условия вполне возможно. Для этого нужно получить разрешение от органов опеки. Его не выдадут, если права несовершеннолетних ущемлены и предполагается их проживание в плохих условиях. Сотрудники опеки проверяют:

  • Соответствует ли санитарным нормам новое место жительства (количество квадратных метров на каждого человека, коммунальные условия).
  • Обладают ли дети такой же или большей долей, как в предыдущем имуществе.

Если вы хотите получить одобрение попечительского совета, потребуется также предоставить пакет документов.

  • Удостоверения личности каждого родителя и ребенка (если им от 14 до 18 лет).
  • Свидетельство о рождении всех детей, если им меньше 14 лет.
  • Справка с оценкой стоимости недвижимости и справка об отсутствии коммунальных долгов.

Полученное разрешение действует три месяца. За это время нужно получить согласие займодателя и оформить переуступку или досрочное погашение.

Продажа квартиры в ипотеку: действия продавца и покупателя

Почти все схемы осуществляются одинаково. Разница может заключаться в форме расчетов между участниками, наборе документов и количестве организаций, в которые их нужно предоставить.

Когда оплата происходит наличными

Весь алгоритм можно разделить на два этапа.

Снятие обременения

Обратитесь в свой банк, чтобы сообщить им о своем намерении продать недвижимость. Менеджер подскажет, что нужно сделать и как проходит процесс, даст образцы заявлений. Подробно расспросите о порядке расчетов.

Обычно специалист говорит, что достаточно погасить остаток задолженности, а все остальное — на усмотрение клиентов. Затем начинается поиск покупателя. Когда он найден, составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. В нем обязательно указывают факт передачи и принятия аванса, временные рамки, порядок и форму расчетов.

Подписывать предварительный договор заранее не нужно. Это часть следующего этапа.

Следующие действия:

  • Заимодатель получает сумму аванса.
  • Текущий собственник отдает кредитное соглашение, права на имущество, удостоверения личности.
  • Участники подписывают предварительное соглашение.

Кредитор или собственник снимают обременение. Для этого нужно обратиться в МФЦ с закладной, справкой о погашении долга, паспортом, договором купли-продажи и оплатить госпошлину. Через три рабочих дня все будет готово.

Оформление купли-продажи и ее регистрация

Риэлторы не рекомендуют искать шаблоны документов в интернете — почти все они устаревшие или универсальные. Ваша сделка может иметь свои особенности, поэтому лучше обратиться к юристу за консультацией. Договор должен быть нотариально заверен. Чтобы зарегистрировать его, вместе с будущим собственникомˆ посетите МФЦ, оплатите госпошлину, подайте оригиналы и копии документов. Помимо бумаг, перечисленных в предыдущем пункте, в список входят:

  • Разрешение от органов опеки. Если в семье есть несовершеннолетние дети, а в залоге есть материнский капитал.
  • Нотариально заверенное согласие от супруга.
  • Нотариально заверенная доверенность, если от лица собственника действует другой человек.

На основании всех данных сотрудник МФЦ составляет заявление о регистрации права. Его подписывают старый и новый владельцы. Минимальный срок проверки сведений и регистрации — семь дней.

Если у покупателя ипотечный кредит

Сначала необходимо известить банк и узнать, что необходимо сделать, размер задолженности и форму расчетов.

Дальнейшие действия:

  • Составление договора задатка, погашение кредита в банке и подписание договора задатка.
  • Снятие обременения в МФЦ текущим владельцем или представителем заимодателя.
  • Вторая часть включает в себя передачу документов банку покупателя для одобрения займа.

Список документов:

  • Удостоверения личности продавцов.
  • Технический паспорт. Его выдают в БТИ.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Справка об отсутствии коммунального долга.
  • Справка о зарегистрированных лицах. Ее получают в паспортном столе УФМС.
  • Разрешение органов опеки, если в текущем залоге есть материнский капитал.
  • Лицензированная оценка недвижимости.
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

Подводные камни ипотечных сделок

Продажа может сорваться, если покупатель — клиент другого кредитора, так как банки не идут на взаимозачеты. Это значит, что остается только досрочно погасить задолженность средствами либо нынешнего, либо потенциального заемщика и снять обременение.

Другая проблема — завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца при этом достаточно значительные. Это процедура, к которой обычно прибегают, чтобы купить жилье без первоначального взноса. В этом случае просят указать увеличенную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы получить большую сумму от своего банка. Юристы не советуют соглашаться на завышение цены по нескольким причинам:

  • Незаконность сделки. В случае ее обнаружения должностными лицами, вы можете быть привлечены как соучастник мошенничества. Согласно ст. 159.1. УК, нельзя предоставлять недостоверную информацию заимодателю.
  • Потеря времени. Данные об имуществе предоставляет не только ее собственник, но и оценщик. Аккредитованная организация на такую договоренность не пойдет, а вывод независимого оценщика может быть подвергнут проверке. Отказ в кредите в такой ситуации вполне реален.
  • Потеря денег. Если продажа будет признана недействительной, вам придется вернуть сумму, указанную в документах. Расписка о том, что вам не передавали никакого взноса, может не сработать. Налог на доход в такой ситуации также увеличивается.

НДФЛ и вычет

Доход, полученный от имущества, декларируют и уплачивают НДФЛ. Если жилье находилось в собственности больше пяти лет, необходимости в этом нет. Есть два способа уменьшить расходы:

  • Налоговый вычет. Он составляет 1 млн. руб. Его вычитают из задекларированной суммы, а с остатка платят 13%.
  • Уменьшение налогооблагаемого дохода. Вы можете уменьшить его на сумму расходов, которые понесли при покупке этой недвижимости, включая проценты по кредиту.

Вторая схема может оказаться как выгодной, так и нет. Бывает так, что доход плательщика меньше кадастровой стоимости объекта. Если это так, на 1 января года, в котором осуществлена передача права собственности, налоговая посчитает НДФЛ от второго значения. При расчете используется понижающий коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость указана на сайте Росреестра. Нажмите на значок поиска слева и введите кадастровый номер.

Статья написана по материалам сайтов: mnogo-kreditov.ru, realty.ria.ru, www.ivd.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector