+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Какой налог надо платить при продаже квартиры

Еще пару лет назад налоговое законодательство претерпело существенные изменения, в этом году вступил в силу ряд нововведений. С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 и как изменился размер суммы, которая не будет облагаться НДФЛ, мы рассмотрим в этой статье.

Декларация о доходах

Налоговая декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ, подтверждает полученные доходы от реализации недвижимого имущества. Составляется она не позднее 30 апреля следующего налогового года. После ее рассмотрения гражданину направляется квитанция для уплаты налога со сроком до 15 июля. При наличии льгот гражданин должен их подтвердить документально.

Если налоговая декларация не сдана в срок, гражданин может получить серьезный штраф – не менее 5% от просроченной суммы ежемесячно. С учетом того, что налоговые платежи при продаже любого объекта недвижимости достаточно высоки, то и штрафы будут существенными – от 1000 рублей до 30% от начисленного налога.

Способы снижения размера налогов

Налог на полученный после продажи недвижимости доход будет начисляться в размере 13% от общей суммы дохода. Но существует ряд возможностей для снижения налогового платежа.

Реализация недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет

Нововведение касается квартир, домов и объектов недвижимости, которые были приобретены после 01 января 2016. Для всех объектов, построенных ранее, продолжает действовать срок для безналоговой продажи после трех лет владения.

Правом 3 лет минимального владения недвижимостью для избежания налоговых сборов будут по-прежнему обладать лица:

  • получившие квартиру в подарок или по завещанию;
  • имеющие договор пожизненной ренты с обязанностью ухода за владельцем квартиры;
  • оформившие приватизацию государственной недвижимости.

Если срок получения квартиры в собственность составляет более пяти лет (более трех лет для исключений), то гражданин не только может не платить налоги после продажи квартиры, но имеет право не декларировать свой доход.

Доказательство несения расходов по объекту недвижимости

Гражданин, который продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет, может приложить к налоговой декларации первоначальный договор купли-продажи квартиры, квитанции и счета по контрактам, проектам и покупкам, направленным на улучшение, ремонт и отделку приобретенного жилища.

Случай 1. Человек купил квартиру за 2,5 миллиона, сделал в ней ремонт на 700 тысяч, что подтвердил чеками и счетами, а через год продал недвижимость за 4 миллиона.

Разница очевидна, поэтому всегда необходимо копить все документы о покупке квартиры, тем более если она приобреталась по ипотечному кредиту, по которому начислялись проценты и чеки по расходам.

Занизить стоимость квартиры искусственно не получится – законодательство четко регламентирует, с какой суммы платится налог при продаже квартиры.

Собственник имущества может указать любую стоимость в договоре, но она не может быть установлена ниже минимальной цены квартиры. В случае, если все-таки стоимость при продаже имущества была занижена, налоговая инспекция имеет право выписать квитанцию по уплате налога в размере 0,7*кадастровая стоимость недвижимости.

Коэффициент для расчета, действующий в 2019, равняется 0,7, в 2019 он будет повышаться и достигнет 1.

Оформление имущественного вычета

По прежнему существует необлагаемая сумма при продаже квартиры, в 2019 она также составляет 1 миллион рублей и предоставляется один раз в налоговый период. То есть если гражданин реализует два или более объектов недвижимости в один год, 1 миллион будет вычитаться из стоимости одной из квартир. Если же он продавал бы по квартире раз в год, то сумма в 1 миллион вычиталась бы из стоимости каждого недвижимого объекта.

Нововведения 2019 года касательно налога на продажу имущества направлены на снижение количества мошеннических сделок с недвижимостью, исключение большого числа перепродаж квартир в короткий срок и борьбу с искусственным занижением цен в договоре купли-продажи. Законопослушные граждане смогут воспользоваться рядом налоговых льгот или имущественным вычетом (причем раз в год).

В каком размере платить налог на продажу квартиры в Украине

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кратко по теме налогов при продаже недвижимости в 2019 г. в Украине:

Если вы решили продать квартиру, дом или их часть, вам стоит заранее узнать о том, как происходит налогообложение такой сделки, в частности, какие налоги, и в каком размере лягут на плечи продавца, а главное — в каких случаях продавец от уплаты налогов освобождается.

Как оформляется купля-продажа квартиры в Украине 2019 г.

О том, как правильно заключить договор купли-продажи квартиры в Украине 2019 г., какие нужны документы для сделки, как искать покупателей и с какими трудностями может столкнуться продавец и покупатель, мы уже говорили в отдельной статье.

Поэтому в данной статье мы не будем подробно на этом останавливаться, а только отметим важные моменты:

  • Купля-продажа недвижимости в Украине осуществляется через нотариусов, а информация о переходе права собственности вносится в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество.

Только с момента внесение такой записи нотариусом покупатель приобретает все права на квартиру, а также обязанности в отношении уплаты налога на недвижимое имущество. О том, в каком размере платится налог на недвижимость читайте в статье: «Кто платит налог на недвижимость, сколько и как».

  • Сделку можно оформить у нотариуса, как частного, так и государственного, или по месту нахождения имущества или по месту прописки одной из сторон.

Как в первом, так и во втором случае нужно будет оплатить услуги нотариуса. Естественно, что услуги частного нотариуса обходятся дороже, чем государственного. Однако обращаясь к частному нотариусу, вы значительно выигрываете во времени. Стоимость услуг нотариуса оплачивается, как правило, покупателем.

  • Размер налогов на продажу квартиры в Украине в 2019 году не зависит от того, к какому нотариусу вы обратились.

Ниже мы расскажем о том, какие налоги нужно заплатить и в каких случаях продавец недвижимости освобождается от уплаты налогов.

Какие налоги должен заплатить покупатель

Из обязательных платежей для покупателя законом предусмотрена уплата 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.

Как мы уже неоднократно говорили в предыдущих статьях, указанный сбор не должны платить те, кто покупает квартиру или другое жильё в первый раз, или же если покупатель пребывает на квартирном учёте. Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате вышеуказанного сбора, даже если он впервые покупает жильё.

Поэтому покупателю уже после оформления договора купли-продажи приходится самостоятельно заниматься возвратом из бюджета суммы уплаченного сбора. О том, как выглядит такая процедура, сколько она занимает времени и какие несёт затраты, вы можете прочесть в статье «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».

Кроме указанного сбора на пенсионное страхование, покупателю нужно будет заплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта, а также потратиться на оплату административных сборов за переоформление права собственности в Государственном реестре вещественных прав. Размеры административных сборов зависят от срочности переоформления.

Это интересно:  Быстро выписаться из квартиры можно по доверенности

При покупке недвижимости стоит помнить, что покупка недвижимости на сумму более 50 тысяч грн. приводит к потере права на субсидию, о чём более подробно рассказано в статье «Как получить субсидию».

Налог с продажи квартиры в 2019: информация для продавца

По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:

  • налогом на доходы физических лиц в размере 5%;
  • военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры. Размер налогов рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Официальная оценка заказывается у квалифицированного оценщика и подаётся нотариусу для заключения сделки.

Уплата указанного налога декларируется путём отображения в декларации о доходах физических лиц, которая подаётся до 5 мая (не касается частных предпринимателей).

Кроме того, о всех заключенных сделках и уплаченных налогах налоговые органы информирует нотариус, который заверял сделку.

В случае, если налог был оплачен продавцом, а сделка по каким-либо причинам не состоялась, уплаченный налог можно вернуть при условии подачи декларации и наличия квитанции, подтверждающей уплату налога.

В каких случаях продавец не платит налог при продаже квартиры

Налоги с продажи квартиры в 2019 году не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

  1. если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
  2. если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.

Налог с продажи квартиры по наследству (квартиры или дома, которые были получены в наследство) не платится, вне зависимости от того как долго такой объект пребывает в вашей собственности.

Для нерезидентов размер налога при продаже недвижимости в 2019 г. в Украине составит 18%.

Резидентами считаются те, кто имеет место проживание в Украине, вне зависимости от гражданства.

Если же продавец имеет место проживание за границей (по документам), то существует ряд дополнительных условий, которые позволяют определить резидентский статус в Украине, например, регистрация в качестве предпринимателя или постоянное проживание членов семье в Украине

В каком случае нужно платить налог при продаже квартиры

Доходы, полученные от реализации недвижимости, подлежат налогообложению. Налог при продаже квартиры оплачивается, если она была в собственности менее установленного законом срока. При покупке до 01.01.2016 – 3 года, при более поздней покупке – 5 лет. Исключение – приобретение права собственности в результате наследства, дарения, ренты. В этом случае минимальный срок владения составляет 3 года. Ставка – 13%. Применяются налоговые вычеты.

Деньги, полученные при реализации недвижимости, подлежат декларированию. Налог с продажи квартиры равен 13%, т.к. взимается с физических лиц. Это НДФЛ. Необходимость его уплаты зависит от нескольких факторов.

В каких случаях доход не подлежит налогообложению

Не всегда с доходов, полученных от продажи квартиры, нужно платить НДФЛ, ставка которого в 2018 году для физических лиц равна 13% (30% ‒ для нерезидентов РФ). Все зависит от сроков владения недвижимостью, которые определяются в зависимости от даты ее приобретения – до 01.01.2016 или после.

Минимальный срок владения

Прибыли, которые получил гражданин при продаже квартиры или дома, не подлежат обложению налогом в случае, если проданные объекты принадлежали ему в течение минимально установленного законодательством срока или дольше.

Для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г., минимальный срок владения – 3 года. Если приобретение было сделано после 01.01.2016, то срок составляет 3 года только в случае, если владелец получил недвижимость в собственность:

  • путем приватизации;
  • по наследству по закону или завещанию;
  • по договору ренты;
  • по договору дарения от членов семьи или близких родственников.

Достаточно выполнения одного из условий. Во всех остальных случаях, независимо от того, куплена ли квартира по ипотечному кредиту, оформлена ли переуступка прав, минимальный срок владения, при котором действует освобождение от уплаты налога, составляет 5 лет. Правило распространяется на все категории граждан, в том числе пенсионеров и инвалидов.

Приведем несколько примеров:

  • однокомнатная квартира была приобретена в марте 2014 г. и продана в январе 2019 г. НДФЛ платить не нужно, т.к. она была в собственности почти 5 лет (более 3 лет);
  • недвижимость куплена в феврале 2016 г. и продана в феврале 2019 г. Налог подлежит уплате, т.к. собственность менее 5 лет;
  • бабушка подарила внуку квартиру в январе 2016 г., а он продал ее в феврале 2019 г. НДФЛ платить не нужно, т.к. собственность оформлена по договору дарения более 3 лет назад.

Это интересно! Подоходный налог с пенсии не взимается, независимо от ее вида.

Некоторые особенности

Если гражданин продает квартиру, полученную взамен старой по программе реновации, то минимальный срок считается с момента оформления в собственность именно старой квартиры.

Налог может не оплачивается, если гражданин после продажи квартиры приобрел другую и величина, положенного за покупку налогового вычета, перекрывает сумму НДФЛ. В этом случае будет произведен взаимозачет при возврате налога за приобретенное жилье.

Многодетные семьи от уплаты налога не освобождаются.

Расчет налогооблагаемой базы и налоговый вычет

Граждане, продавшие квартиру, так же, как и те, кто ее купил, имеют право на налоговый вычет. Его величина зависит от типа недвижимости:

  • 1 млн руб. – при продаже квартиры, дачи, комнаты, дома, земельного участка, садового домика;
  • 250 000 руб. – при продаже гаража, нежилых помещений.

Именно на эту сумму уменьшается доход – так рассчитывается налогооблагаемая база.

В случае долевой собственности, если недвижимость была продана по единому договору купли-продажи, налоговый вычет распределяется между собственниками, пропорционально их долям, либо по договоренности между ними. Если же каждая доля была продана по отдельному договору, то каждый владелец имеет право на вычет в 1 млн руб.

Рис. 2. Долевая собственность

Если доли были получены в разное время, то срок минимального владения вычисляется для каждого собственника индивидуально.

Если недвижимость продана по стоимости ниже кадастровой, а точнее, ниже чем 70%, для определения налогооблагаемой базы берется кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Частота применения вычета

Налоговый вычет при продаже, в отличие от вычета при покупке, применяется многократно, ко всем проданным объектам недвижимости. Единственное ограничение – 1 млн руб. в год. Так, например, если гражданин продал два дома в 2018 г., он получает вычет в размере 1 млн руб., которые равномерно распределяются на оба дома. Если он в 2019 г. решит продать еще один объект недвижимости, он вновь имеет право на вычет в 1 млн руб.

Если объект продан за 1 млн руб. или менее, гражданин обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, но сам НДФЛ оплачивать не должен.

Никакого нового закона в 2019 году принимать не планируется, в отличие от новой формы декларации 3-НДФЛ, скачать бланк которой можно в удобном формате.

Суммирование вычетов

Суммирование необлагаемых налогом сумм не предполагается. Единственный вычет, который суммируется с другими, – вычет на ребенка или нескольких несовершеннолетних детей. Налоговые льготы, положенные пенсионерам и инвалидам, не суммируются.

Примеры расчета

Рассмотрим несколько примеров:

  1. Гражданин купил квартиру в 2014 г. по ипотеке за 3 700 000 руб. и продал ее в 2016 г. за 4 200 000 руб. В его обязанность входит предоставление декларации 3-НДФЛ, и, безусловно, нет сомнений в том, надо ли платить налог, т.к. собственность ‒ менее 3 лет. Сумма к оплате может быть рассчитана двумя способами:
  • если заявлен налоговый вычет: НДФЛ = (4 200 000 – 1 000 000) * 0,13 = 416 000 руб.;
  • если расходы гражданина на квартиру документально подтверждены, то их можно заявить вместо вычета: НДФЛ = (4 200 000 – 3 700 000) * 0,13 = 65 000 руб.
  1. Загородный дом получен по наследству в 2018 г. и продан в 2019 г. за 6 500 000 руб. Кроме того, этот же гражданин продал в 2019 г. квартиру, купленную им в 2010 г. Налогообложению подлежит только доход от продажи дома, т.к. квартира в собственности более 5 лет. Налог 13% = (6 500 000 – 1 000 000) * 0,13 = 715 000 руб.
  1. Квартира, полученная по наследству в 2017 г., продана в 2018 г. за 2 500 000 руб., что дешевле кадастровой стоимости, которая равна на 01.01.2018 3 700 000 руб. Налогооблагаемая база равна: 3 700 000 * 0,7 = 2 590 000 руб. НДФЛ = 2 590 000 * 0,13 = 336 700 руб. Налоговый вычет в данном случае не применяется. Кроме того, при продаже обязательно нужно уплатить налог на имущество.
  2. Квартира куплена в 2017 г. за 3 500 000 руб. и продана в 2018 г. за 2 500 000 руб. Расходы подтверждены. Нужно ли платить налог в этом случае? Нет, не нужно, т.к. гражданин вообще не получил дохода.
  3. Муж и жена продали свои доли в доме по единому договору купли-продажи за 5 200 000 руб. Доля мужа – 60%, т.е. 3 120 000 руб., доля супруги ‒ 40%, т.е. 2 080 000 руб. Дом был получен ими по договору дарения год назад. Прежде всего, необходимо посчитать налоговый вычет: для мужа – 1 000 000 * 0,6 = 600 000 руб., для жены – 1 000 000 * 0,4 = 400 000 руб. НДФЛ для супруга = (3 120 000 – 600 000) * 0,13 = 327 600 руб. НДФЛ для жены = (2 080 000 – 400 000) * 0,13 = 218 400 руб.
Это интересно:  Продажа доли в квартире ндфл

Когда подавать декларацию и как оплатить налог

Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана не позднее 30 апреля, следующего за отчетным года. Так, если недвижимость была реализована в 2018 году, декларацию необходимо подать до 30 апреля 2019 г. К ней необходимо приложить:

  • документы, подтверждающие факт продажи недвижимости, например, договор купли-продажи;
  • если заявлены расходы на покупку, то документы, подтверждающие этот факт (договор, расписки о получении денег, чеки, банковские выписки).

Подать декларацию можно по почте, лично в налоговой инспекции, онлайн на официальном сайте ФНС в личном кабинете налогоплательщика или на сайте Госуслуги.

Рис. 3. Прием деклараций на сайте «Госуслуги»

Оплатить НДФЛ необходимо до 15 июля, следующего за отчетным года, т.е. если декларация подана за 2018 год, то до 15 июля 2019 года.

Не думайте о том, как избежать налога. Сделать это не получится. Даже схемы, по которым стоимость жилья специально занижалась, сегодня не работают, т.к. в этом случае налог считается с кадастровой стоимости.

Все самое основное о налоге на продажу недвижимости смотрите в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Разъяснения

Расчет налога при продаже квартиры полученной до 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: подробный порядок расчета налога при продаже квартиры, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Расчет дохода, облагаемого налогом и суммы налога в 2019, 2018 и более ранние годы (квартира более или мене 3 (трех) лет в собственности).

ВНИМАНИЕ!
Порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность до 1 января 2016 года. Если вы получили недвижимость позже (то есть право собственности на нее было офомлено после 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность после 1 января 2016 года

Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи квартиры в 2019 и 2018 годах (квартира 3 года или менее 3 — х лет в собственности)

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Срок нахождения в собственности

Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Но, как мы сказали выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые приобретены до 1 января 2016 года. Если квартира куплена позже, то правило расчета налога по ней смотрите по ссылке >>>.

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически не правильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разнятся очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

Из этого правила есть три исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года ее кадастровая стоимость к расчету налога никакого отношения не имеет. Налог считают исключительно из продажной (договорной) цены квартиры. Это и есть ваша сумма дохода.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Если в результате доход станет равным нулю (или будет вообще отрицательным) налог платить не придется. Расскажем об этом подробней.

Это интересно:  Замена электрического счетчика в квартире

Как уменьшить доход и рассчитать налог

Сумму налога от продажи квартиры рассчитывают по очень простой формуле:

(Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

Доходом считают продажную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи и вашей расписке о получении денег с покупателя квартиры. Причем доход возникает у вас в том году, в котором вы фактически получили деньги от покупателя. Дата заключения договора и регистрации сделки в Росреестре не имеет значения. Например, договор купли-продажи заключен в 2018 году, а деньги от покупателя вы получили лишь в 2019 году. Доход считается полученным в 2019 году. И еще раз подчеркнем. По квартирам, полученным в собственность до 2016 года, кадастровая стоимость в расчете налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. В расчете участвует только договорная продажная цена квартиры.

Про суммы уменьшающие доход (вычет или расходы) читаем дальше.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Квартира получена в собственность до 2016 года. Поэтому доходом, облагаемым налогом, считают продажную, а не кадастровую цену квартиры.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия:

  • первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры);
  • второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности.

Пример
У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать. Право собственности на доли получено до 2016 года. Поэтому при расчете налога учитывают продажную, а не кадастровую стоимость квартиры.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру, которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2). Цитата:

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

Какой из способов выгодней: вычет или расходы

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2) говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт (см. кнопку «Задать вопрос на сайт» вверху страницы).

Портал «Ваши налоги»
2019

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Статья написана по материалам сайтов: ursambo.com, yakapitalist.ru, vashnal.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector